Консультации  ::  Недвижимость Подмосковья

Новостройки в Подмосковье.

В Московской области действует несколько десятков строительных компаний, ведущих строительство и реализацию жилья на коммерческой основе. Используемые ими схемы продаж также очень разнообразны.
В самом общем случае особенности приобретения и регистрации квартир в домах-новостройках в Московской области зависят от этапа, на котором такая квартира приобретается. Можно выделить два основных этапа, которые существенно отличаются друг от друга по процедуре реализации и составу документов, оформляемых при совершении сделки: приобретение квартиры в строящемся доме (непосредственно у заказчика-застройщика или по договору уступки) и покупка квартиры в доме, который введен в эксплуатацию.

Приобретение квартиры на этапе строительства дома у заказчика-застройщика.

На этом этапе квартира приобретается в доме, строительство которого еще не завершено. Для этого заключается договор между строительной компанией и гражданином. У разных компаний эти договоры называются по- разному: договор инвестирования, договор долевого участия и т.п., также по- разному могут называться покупатели квартир - дольщики, инвесторы, соинвесторы и т.п. Но суть всех этих договоров сводится к одному -покупатель квартиры в обмен на внесение денежных средств получает право на свою долю в строящемся доме, которая выражается в конкретной квартире, о чем должно быть сказано в договоре.
Состав пакета документов для приобретения квартиры в строящемся доме в Подмосковье очень прост. Это сам договор и прилагаемый к нему график финансирования, в соответствии с которым приобретатель квартиры вносит деньги на счет строительной компании. После завершения строительства дома строительная компания и приобретатель квартиры подписывают между собой передаточный акт, смысл которого заключается в признании сторонами исполнения ими взаимных обязательств по договору.

Некоторые строительные компании включают в договор пункт о возможном удорожании строительства. В этом случае покупателю квартиры после завершения строительства дома и подсчета всех затрат предлагается доплатить некоторую сумму. Обычно в договоре указывается, что процент такого удорожания не может превышать определенной величины. В этом случае передаточный акт подписывается после совершения доплаты.
Бывает так, что дом сдан, но покупатель квартиры требует от строителей исправления каких-либо недоделок или брака в своей квартире. В таком случае составляется соответствующий протокол или акт о недоделках, а передаточный акт подписывается сторонами после их устранения.

Еще один существенный момент, который необходимо знать при покупке квартиры в новостройке в Подмосковье. В договор включается площадь квартиры по проектной документации. Именно эту площадь требуется оплатить по договору. Однако фактически после замеров, произведенных БТИ, площадь квартиры может несколько отличаться от той, что записана в договоре. Обычная практика разрешения такой ситуации такова: если фактическая площадь оказывается больше, покупатель доплачивает застройщику, а если меньше, то застройщик возвращает соответствующую сумму покупателю. Процедура взаимных расчетов должна быть определена в договоре, а передаточный акт подписывается сторонами после завершения таких расчетов.
После подписания передаточного акта, которое должно означать, что покупатель не имеет претензий к заказчику-застройщику и выполнил свои финансовые обязательства по договору, документы передаются на государственную регистрацию права собственности. Обычно солидная компания, привлекающая дольщиков для строительства жилых домов, берет на себя все хлопоты по регистрации прав, а новому собственнику только остается получить свидетельство в одном из филиалов Московской областной регистрационной палаты по месту нахождения дома.

Необходимо отметить, что не всегда в качестве заказчика-застройщика по договору выступает строительная компания. Это могут быть, например, администрации городов Подмосковья, акционерные общества, товарищества или даже отдельные предприниматели, имеющие соответствующие лицензии. В таком случае договор об инвестировании финансовых средств, квартиры будет заключать уже с ними.

Приобретение квартиры в Подмосковье по договору уступки.

Другим вариантом покупки квартир в строящихся домах может быть договор уступки. Такие квартиры предлагают различные фирмы, которые получили право на них (соответствующую долю в строящемся доме) в обмен на поставку строительных материалов, комплектующих, либо выполнение работ по строительству дома. В случае приобретения квартиры по такому варианту предыдущий владелец доли уступает свое право на нее, приобретателю квартиры в обмен на денежную компенсацию (договорную цену квартиры).

Иногда цены на такие квартиры даже ниже, чем цены на аналогичные квартиры у заказчика-застройщика. Однако, в случае приобретения квартиры по такому варианту нужно быть уверенным, что предыдущий владелец выполнил свои обязательства в полном объеме и имеет на законном основании все права на долю (квартиру). В противном случае приобретатель квартиры может не только потерять свои деньги. Ведь по договору уступки от предыдущего владельца к нему перейдет не только право на долю, но и его обязанности. Особенно это важно в тех случаях, когда еще на этапе строительства право на долю (квартиру) переходило несколько раз к разным лицам. Поэтому лучше совершать такие сделки с помощью риэлторских компаний, специализирующихся на таких операциях.

А как быть, если покупатель квартиры выплатил часть суммы по договору с рассрочкой платежа и дальше не имеет возможности платить? Наиболее типичные варианты разрешения такой ситуации: возврат денег после заключения договора на квартиру с новым клиентом, возврат денег с удержанием определенного процента. К сожалению, такие ситуации для приобретателя квартиры обычно чреваты потерями.
Однако, даже в данном случае при благоприятном стечении обстоятельств можно вернуть все деньги без потерь, а то и с выгодой, если своевременно переуступить свое право на оплаченную вами долю другому человеку или организации. Провести такую сделку также может помочь риэлторская фирма, имеющая соответствующий опыт.

Каковы же преимущества покупки квартиры в строящемся доме в Подмосковье?

Самое главное преимущество - это низкие цены. Стоимость квартиры в строящемся доме даже в города) ближнего Подмосковья обычно в 1,5-2 раза ниже, чем в районах массовой застройки Москвы. При этом необходимо отметить, что чем раньше заключается договор (на более ранней стадии строительства), тем цена ниже. А по уровню инфраструктуры, транспортные возможностям, экологии многие подмосковные города опережают отдельные районы столицы. Что касается рисков, связанных с заключением договоров на приобретение квартиры в строящемся доме, то минимизировать их можно, только имея дело с крупными компаниями, имеющими реальный опыт строительства и сдавшими не один жилой дом.

Покупка квартиры в Подмосковье в доме, принятом в эксплуатацию.

Процедура покупки квартиры в доме, который сдан, ничем не отличается от покупки квартиры на вторичном рынке Подмосковья.