Новости недвижимости

Земельный кадастр цивилизует рынок недвижимости и систему налогообложения О Федеральной службе земельного кадастра известно немного. Среднестатистический россиянин плохо представляет себе, что входит в компетенцию этого ведомства и каков масштаб стоящих перед ним задач. Между тем именно от этой организации напрямую зависит, будет ли в России цивилизованный рынок земли и цивилизованный рынок недвижимости в целом. На вопросы "НГ" отвечает руководитель Cлужбы земельного кадастра Сергей Сай. - Сергей Иванович, что такое земельный кадастр? - Это государственная система учета объектов недвижимости. А учет нужен, во-первых, чтобы обеспечить регистрацию юридических прав на эти объекты, а во-вторых, чтобы правильно брать с владельцев налоги. 80% судебных разбирательств в цивилизованных государствах связано не с уголовными делами, а с решением имущественных, и в том числе земельных, вопросов. Если взять государства менее цивилизованные, скажем, Бангладеш, то 80% убийств там связано с тем, что люди не поделили межу. Известный перуанский экономист Фернандо де Сото считает, что цивилизованные государства от нецивилизованных отличает всего один критерий - наличие кадастровой системы. - Скажите, у нашего кадастра есть отличия от западных аналогов? - На Западе фискальная функция кадастра является приоритетной. Когда Наполеон вводил кадастр во Франции, то для него это был прежде всего фискальный инструмент. Земля - очень удобная вещь для налогообложения, и в отличие от других активов земля обладает одним уникальным свойством - она гласна по природе. Прибыль можно спрятать. Повешу я на здании вывеску "Школа", а сам буду производить там марихуану - и никто не придерется. Но если это один квадратный метр, например, привокзальной площади, то его невозможно спрятать. А если этот квадратный метр правильно оценен, то мы можем совершенно спокойно взимать соответствующий налог. Для фискальных целей степень точности измерения непринципиальна. Важно то, что я нашел вас и мы определили примерно площадь участка, с которой вы согласились платить налоги. Регистрация прав собственности требует большей точности. В нашей ситуации речь идет об уникальном варианте - о кадастре как комбинированной фискально-правовой системе. - Сейчас в прессе можно прочитать сообщения, что областные администрации заводят собственные базы данных по землям. Означает ли это, что в России сейчас образуется система из разрозненных региональных кадастров? - Нет, ни в коем случае. Да, сейчас есть "большевики", которые требуют передать составление земельного кадастра на региональный уровень. Но в этом случае будет очень сложно обеспечить гарантии прав собственности. Произойдет разрушение не только единого экономического, но и правового пространства России. Будут и территориальные проблемы, потому что, скажем, информация об административных границах также содержится в кадастре. Действительно, некоторые регионы создают для своих нужд базы данных, которые они иногда тоже называют кадастрами. Но на самом деле речь идет не о кадастрах, а о геоинформационных системах для целей принятия управленческих решений. В настоящее время, после выхода Федерального закона "О государственном земельном кадастре" вопрос о функциональном взаимодействии разнообразных информационных систем уже не является острым, есть просто атавизмы, отголоски тех прошлых битв, когда система кадастра только формировалась. - Вы неоднократно заявляли, что кадастр должен учитывать не только земли, но и любые объекты недвижимости. В каком состоянии находится реализация этой идеи? - Эта, как вы говорите, идея, зафиксирована и в долгосрочной, и в среднесрочной программах, принятых правительством. Президентом Путиным дано поручение правительству подготовить организационные мероприятия по созданию на базе земельного кадастра единой системы учета объектов недвижимости. Но пока мы занимаемся только землями, поскольку есть определенные проблемы в том, каким образом тот или иной объект юридически превратить в объект недвижимости. У земельных участков есть определенные границы. Но вот что такое рудное тело? Это технологическое понятие. Сегодня для решения технологических задач требуется конкретное содержание меди в руде, и считается, что рудное тело есть там, где медь обнаружена в определенной концентрации. Завтра металлурги возьмут на вооружение другой метод, и что будет с границей рудного тела? Дальше, возьмем для примера трубу. По ней качают газ или нефть. Это объект недвижимости или нет? Вроде прочно стоит на земле. Но я могу выкопать его со стойкой, перенести на расстояние 5 километров и, не изменяя назначение, перекачивать газ. Значит, здесь что-то не так. Что является объектом недвижимости, скажем, на железной дороге? Сами рельсы? Но ведь рельсы меняют. То есть для каждой отрасли существует практическая и непростая проблема формирования объектов недвижимости, проблема создания соответствующей законодательно-нормативной базы, позволяющей регистрировать права на различные по своему производственному назначению и составу сложные объекты недвижимости. - Очень долго два ведомства - ваша служба и Госстрой - не могли договориться, где должен осуществляться государственный учет зданий и сооружений: в земельном кадастре или в Бюро технической инвентаризации. Что происходит в этой области? - После того как в Госстрое произошла смена руководства, наши отношения в корне изменились. В настоящее время мы одинаково понимаем назначение двух регистрационных систем. Бюро технической инвентаризации, которые принадлежат муниципалитетам и курируются Госстроем, будут описывать техническое состояние домов и объектов коммунального хозяйства. Потому что главе администрации, например, надо знать, сколько краски потребуется для покраски фасадов зданий в том случае, если, допустим, в город соберется приехать президент. Значит, техническая инвентаризация - это обязательная составляющая, но это деятельность муниципального уровня. БТИ осуществляют инвентаризацию не в полном объеме. Например, земельным участкам они дают крайне упрощенное описание, которое не позволяет регистрировать права. По сути, здесь открывается огромное поле для частных землеустроителей и инвентаризаторов, которые будут осуществлять услуги по описанию земельных участков и недвижимости на коммерческой основе. Но для того чтобы зарегистрировать объект, нужен компетентный, уполномоченный законом орган, который отвечает за однозначную идентификацию объекта. И роль этого органа со временем будет выполнять земельный кадастр. - Как в настоящее время происходит кадастровая оценка земель в России? - Земли поселений в основном оценены. Земли, занятые лесным фондом, оценены на 100%. Есть определенные проблемы для земель промышленности вне населенных пунктов, но в течение этого года мы эту проблему решим. В целом у нас есть данные кадастровой оценки примерно на 90% всех российских земель. Кадастровую оценку земель государство будет использовать для расчета величины земельного налога, а также налога на вмененный доход, для расчета величины компенсаций за причинение ущерба при изъятии участков или при переводе земель из одной категории в другую. Константин Фрумкин

  Независимая газета