Реклама



Типография "Визави"

vizavipress.ru. Типография. Рекламная полиграфия.

На главную
:: все о недвижимости en    Главная страницаmailnovostroy
НОВОСТРОЙКИ       ИПОТЕКА       ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ       УСЛУГИ       ИНФОРМАЦИЯ       СЕРВИСЫ       О КОМПАНИИ

Публикации

 

ДОХОДНОЕ МЕСТО

  
29.5.2002   Источник:   Итоги (журнал) Ирина Мельникова   
 
В Москве начался эксперимент по эксплуатации первого доходного дома. С его помощью городские власти рассчитывают найти альтернативный способ решения жилищной проблемы в мегаполисе

Вообще-то в формулировках постановления правительства столицы N 239-ПП об эксперименте по строительству и эксплуатации первого в Москве и России доходного дома есть лукавство. Прежде всего потому, что дом по адресу Большой Николоворобьинский переулок, 10, о котором идет речь в документе, не только уже построен, но и принят госкомиссией. Правда, до вышеуказанного постановления он проходил по документам как элитный коммерческий, построенный для продажи. А теперь принадлежит городу, который будет сдавать в аренду частным лицам и организациям все 47 квартир и 4 офисных помещения, имеющихся в здании. По словам руководителя Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) Леонида Краснянского, этот дом изначально планировался и строился как доходный, но для того, чтобы придать ему этот статус, потребовалось два года. Все это время ДИПС потратил на преодоление законодательных и бюрократических препон. Кому и зачем нужен доходный дом, если ради него были внесены изменения даже в федеральные законы?

Хорошо забытое старое

Говорить, что доходный дом для России и Москвы новшество, слишком смело. До революции только в Москве таких домов было 637, а по всей России - тысячи. Суть и смысл доходных домов в том, что владелец жилого здания сдавал внаем квартиры и соответственно имел с этого доход. Бизнес этот был более чем прибыльным, поэтому домовладельцы входили в круг самых богатых людей дореволюционной России. С приходом советской власти исчезло право собственности, а доходные дома были превращены в обычные коммуналки. Идея возродить этот бизнес в Москве принадлежит ДИПСу. "Мы провели исследования на рынке аренды жилья и поняли, что ниша сегодня заполнена только владельцами частного жилья и спрос превышает предложение. Так почему городу не выйти на этот рынок с жильем, находящимся в собственности города, а деньги от аренды не получать в казну? Ведь город может предложить лучшие условия, чем частное лицо, а главное, обеспечить юридические гарантии арендатору", - сказал Леонид Краснянский в интервью "Итогам".

Вообще кажется странным, что этот выгодный бизнес еще не освоен. Есть, впрочем, и объяснение. Коммерсанты хорошо знают правила игры: до недавнего времени в законодательстве не было даже понятия "доходный дом", а кроме того, согласно закону о приватизации арендатор мог через некоторое время приватизировать занимаемую площадь совершенно бесплатно. Чтобы изменить законодательство, как известно, нужен мощный административный ресурс. У частных инвесторов его нет, но и ДИПСу потребовался почти год, чтобы провести поправки в соответствующие законы. Были внесены изменения в закон о приватизации жилищного фонда. Теперь жилые помещения в доходных домах государственной, муниципальной или иной формы собственности не подлежат приватизации. После этого московское правительство сочло возможным начать эксперимент, и дом, который был построен специально под него, получил необходимый статус. Как рассказал "Итогам" руководитель отдела маркетинга ДИПСа Евгений Леонов, "исследования выявили полную картину того, на какое жилье особенно велик спрос, что должно быть в доме требуемого уровня комфортности, и определили возможный уровень цен. Был изучен рынок дорогого жилья, проведены переговоры с операторами на этом рынке, с крупными риелторами. На основе всех полученных данных и был составлен проект".

Итак, доходный дом (элитный) состоит из четырех разноэтажных секций (от двух до шести этажей), в нем шесть 2комнатных (84 кв. м), девятнадцать 3комнатных (101-123 кв. м), двадцать одна 4-комнатная квартира (от 143 до 175 кв. м) и одна шестикомнатная двух-уровневая квартира (299 кв. м). В доме есть подземная стоянка на 50 машин с мойкой, территория огорожена и будет круглосуточно охраняться. Очевидно, что дом рассчитан на состоятельных арендаторов, поэтому требования к внутренней отделке квартир весьма высоки. Каждая квартира будет оснащена системой сигнализации, оптико-волоконной связью, обеспечивающей подключение к Интернету и спутниковому телевидению, индивидуальными системами кондиционирования и обеспечения горячей водой. Кухни, ванные комнаты и санузлы полностью укомплектуют мебелью и бытовой техникой. Изучив запросы потенциальных обитателей дома, маркетологи пришли к выводу, что квартиры не должны быть целиком меблированными, и на цену аренды это не повлияет. Но что требуется обязательно, так это оборудование санузлов и наличие бытовой техники. Причем импортной. Несколько квартир будет полностью меблировано, если меблировка себя оправдает, в дальнейшем будут обставляться и другие квартиры. Вообще маркетинговые исследования показали, что меблировка является одним из обязательных требований населения в дешевом сегменте рынка. А чем квартира дороже, тем меньше запросов к мебели, гораздо больше внимания уделяется сантехнике, бытовому оборудованию и сервису. Жильцам будут оказываться следующие виды услуг: уборка квартир, закупка продуктов, уход за детьми, химчистка, прачечная, аренда автотранспорта, доставка обедов и ужинов, заказ и доставка турпутевок, билетов в кино и театры, на авиа- и железнодорожный транспорт, а также регистрация нанимателя по месту временного пребывания в ОВД ЦАО. Последнее стоит отметить особо: ведь нанимателем может стать любой человек независимо от гражданства и постоянного места жительства. Правда, для регистрации он должен объяснить цель пребывания в Москве. Весь этот комфорт обойдется недешево: ежемесячные арендные ставки на двухкомнатную квартиру составят 3,5 тысячи долларов, трехкомнатную - 4 тысячи, четырехкомнатную - 6 тысяч, шестикомнатную - 12 тысяч долларов. Стоимость аренды для всех нанимателей будет одинаковой. Это условие, вероятно, станет особенно привлекательным для иностранцев. Ведь в гостиницах для них установлены более высокие цены, чем для граждан России.

Минимальный срок аренды - год, максимальный не ограничен. Заселение начнется в конце 2002 года. На вопрос о том, найдут ли квартиры своих хозяев, в ДИПСе отвечают, что на то он и эксперимент, чтобы проверить привлекательность проекта для населения. "Есть категория людей, которым не нужно собственное жилье. Например, это представители крупных иностранных и российских компаний, работающих в Москве. Они с удовольствием берут квартиры внаем в частном секторе и платят за элитное жилье большую цену, чем будет установлена у нас. Думаю, их заинтересует наше предложение", - полагает Леонов.

Проект на вырост

Согласно постановлению правительства Москвы в конце 2002 года будут подведены промежуточные итоги эксперимента по доходному дому, в декабре 2003 года, после первого года эксплуатации, можно оценить экономическую эффективность проекта. И только затем сделать вывод о целесообразности строительства доходных домов в Москве. "Если эксперимент признают успешным, то в течение года мы разработаем программу по строительству еще 50-70 доходных домов. Причем это будут не только элитные квартиры в центре города, но и жилье, предназначенное для всех слоев населения. Человек, не имеющий денег на покупку жилья, вполне может снять его в доходном доме и жить столько времени, сколько ему потребуется. На Западе для большинства людей нет проблемы в том, чтобы переехать туда, где есть более выгодная работа. Они не возят за собой мебель, не занимаются бесконечной куплей-продажей или обменом квартиры. Они просто арендуют на новом месте меблированную квартиру и живут до тех пор, пока это необходимо. И главное, человек будет абсолютно защищен от произвола, который имеет место в частном секторе. Ведь он заключит договор с правительством города, который не может быть расторгнут, если наниматель аккуратно выполняет свои обязательства. Не будет никакого внезапного повышения цен, требований съехать из-за изменения обстоятельств у собственника жилья", - считает Леонид Краснянский.

Идея оставить доходный дом в собственности города имела массу противников, которые склонялись к тому, что доходные дома - дело будущего, да и не города вовсе, а частных домовладельцев. Так, как это принято за рубежом, где такими домами (кондоминиумами) владеют частные компании. Но в конечном итоге полномочия по эксплуатации и распоряжению помещениями в московском доходном доме были переданы ГУП "Мосжилкомплекс", подведомственному ДИПСу. Что касается частных инвесторов, то они не торопятся конкурировать в этом секторе с городом по причине слишком больших финансовых рисков. Ведь прежде чем доходный дом станет реально доходным, должны окупиться затраты на его строительство. Для коммерческих компаний выгоднее и безопаснее возводить дома для продажи, в этом случае сроки окупаемости проекта минимальны, что весьма важно при возвращении кредитов, взятых на строительство. По оценкам специалистов риелторских и частных строительных компаний, дом, построенный для сдачи в аренду, окупится не раньше, чем через 8-10 лет. Вкладывать деньги в проект со столь отдаленной экономической отдачей может позволить себе лишь городское правительство. Кто из коммерческих застройщиков, памятуя о недавнем экономическом кризисе, рискнет беспроцентно кредитовать население жильем на столько лет? Со своей стороны специалисты ДИПСа считают, что доходный дом окупит себя гораздо быстрее - за 4,5 года и станет для города источником постоянного дохода. Опыт агентств, занимающихся арендой элитного жилья, свидетельствует, что рентабельность аренды квартир класса "А" (аналогичных тем, что имеются в рассматриваемом доме) в частном секторе составляет в среднем 25 процентов годовых. Но частный сектор не может предложить такого привлекательного, например, для иностранцев набора услуг вроде англоговорящего обслуживающего персонала, как специально построенный под сдачу внаем комплекс. Здесь, по мнению специалистов, можно получать и 50 процентов годовых. Однако рентабельность проекта будет напрямую зависеть от грамотного менеджмента, способного проводить гибкую политику. Например, в отношении риелторских агентств, предложив им выгодные условия работы с объектом. Некоторые операторы рынка аренды сомневаются как раз в том, что государственные (и муниципальные) структуры смогут профессионально управлять недвижимостью такого рода. В первую очередь из-за отсутствия опыта.

По мнению одного из руководителей инвестиционных риелторских агентств, власти начали эксперимент с элитного дома именно потому, что высокие арендные ставки позволят окупить затраты на строительство и содержание дома быстрее, чем в домах более низких категорий (в расчетах фигурирует стоимость реализуемого проекта - около 8 миллионов долларов, а расчетный годовой доход от аренды - 2 миллиона). Если учесть, что самыми привлекательными для основной массы арендаторов являются квартиры стоимостью до 300 долларов, то легко подсчитать, что неэлитное жилье будет окупаться более 10 лет и его рентабельность окажется в 2-3 раза ниже, чем в случае с жильем элитным. А такой проект уже не похож на коммерческий, скорее это самоокупаемая социальная программа. Около 5 лет назад депутат Мосгордумы Ирина Рукина уже предлагала подобный проект. По ее мнению, для сдачи внаем недорогого жилья приезжим можно использовать отремонтированные общежития (переселив их постоянных жильцов в нормальные дома) или недостроенные гостиничные комплексы. Однако, как считает руководство ДИПСа, это будет значительно дороже, чем строить новые доходные дома. Впрочем, обе стороны солидарны в том, что деньги большого количества приезжих, арендующих частный сектор, текут мимо казны, что несправедливо при той огромной нагрузке, которая ложится на инфраструктуру города. "Важно рассчитать рентабельность доходных домов всех категорий с учетом удовлетворения спроса населения и более низких, чем в частном секторе, цен", - считает Евгений Леонов. Если авторы проекта не ошибутся в расчетах, то в Москве появится еще один способ решения жилищной проблемы. Но чтобы аренда муниципальных квартир стала действительно доступной всем желающим, 50 и даже 70 доходных домов вряд ли хватит.

ИСТОРИЯ

Предки типового домостроения. Первые доходные дома в Москве были построены для богатых: промышленникам и предпринимателям, которые приезжали в столицу, не хватало комфортного жилья. Домовладельцы обставляли съемные квартиры по вкусу богатых клиентов: персидские ковры, мебель красного дерева, собственные парадные. Позже появились скромные меблирашки для людей небогатых. Им не нужны были рояли в холлах, зато общая столовая и детский сад были весьма кстати. Такой дом на 200 семей стоял в начале ХХ века (здание сохранилось) на 2-й Мещанской, а плата за квартиру в нем была всего 10 рублей в месяц. Дома для самых бедных строились в основном на пожертвования состоятельных людей.

Доходные дома способствовали изменению облика Москвы. Их владельцы быстро подсчитали, насколько выгоднее строить многоэтажные здания с большим количество м квартир. К концу XIX века 5-8-этажные дома становятся нормой. На Кудринской площади вплоть до 1950 года стоял 8-этажный дом постройки начала ХХ века, похожие дома выросли тогда же на Садовой-Спасской, 19, Арбате, 35 и 51. А на углу Садовой-Триумфальной и Оружейного переулка в 1900 году был сооружен 11-этажный дом, спроектированный архитектором Э.-Р. К. Нирнзее. Доходный дом фон Мекк в 13 этажей должен был появиться на углу Тверской, Скобелевской площади и Глинищевского переулка, но городские власти не рекомендовали его строительство ввиду "несоразмерности площади и расположенным на ней зданиям".

Доходные дома имели еще одну особенность. Выполняя требования владельцев, архитекторы старались максимально выразительно оформлять и использовать пространство. Они увеличивали внутренние дворы, предусматривали внутридворовые проезды. Со временем доходные дома превратились в громадные комплексы сложной конфигурации, которые ломали привычный фронт уличной застройки. Если раньше дома строились по периметру и их внутренние дворы были непроницаемы со стороны улицы, то теперь это были отдельно стоящие здания с условным делением прост ранства на уличное и внеуличное. Самым известным комплексом такого рода было здание 1915 года на углу Солянки и улицы Забелина. Подобные сооружения должны были появиться на Большой Никитской, на Тверской, Большой Сухаревской. Планы нарушила революция. Вообще использование новшеств архитектурного стиля, увеличение размеров зданий и их количества (доходных домов разного типа было построено более 600) означало превращение доходного дома в массовый типовой вид жилых зданий.

 
   
Все публикации
главная новостройки базы данных аренда квартир помещения доска объявлений ипотека
элитка справочники планы квартир земля подмосковье оценка о компании
:: все о недвижимости Главная страницаmail@novostroy.ru
      ©  1999-2005 Создание и поддержка RAIN-media
Здесь может быть Ваша реклама!

По вопросам размещения рекламы:
обращайтесь
Разработка интернет-решений:
обращайтесь

Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100
обратите внимание