Публикации

Арифметика стоимости новостроек

Всем известно, что стоимость московского жилья самая высокая в стране. Более того, столица России по этому показателю входит в число самых дорогих городов мира. Каждый, наверное, задумывался, откуда же берутся такие цены. Тема эта не просто актуальна, она волнует всех: и строителей, и риэлторов, и простых москвичей, которые покупают или, напротив, не покупают новые квартиры. Именно поэтому Департамент внебюджетной политики строительства Москвы недавно пригласил журналистов на круглый стол, посвященный проблемам ценообразования на столичном рынке новостроек.

В основе рыночной цены, которую платит покупатель за новое жилье, лежит себестоимость строительства. По словам руководителя ДВПС Леонида Краснянского, в последнее время она значительно выросла. В первую очередь это относится к массовому панельному жилью, которое строится московскими домостроительными комбинатами.

Себестоимость строительства одного квадратного метра дома серии П-44М составляет 8.626 рублей, то есть около 300 долларов. Дома многих других серий еще дороже, к примеру, себестоимость домов серии П-46М составляет 10.000 рублей за квадратный метр, а серия ПД-4 еще дороже - 11. 389 рублей. Это официально утвержденные городом цифры. ДВПС сейчас возводит дома исключительно в центре города и только по индивидуальным проектам, а себестоимость их строительства не превышает 700 долларов за квадратный метр.

Для того чтобы обеспечить бесперебойное финансирование строительства, инвестор привлекает банковские кредиты. Их обслуживание также влияет на итоговую стоимость жилья. Естественно, что чем быстрее строится и продается жилплощадь, тем быстрее инвестор возвращает кредит и тем меньшие проценты выплачивает.

Определенная часть квартир, обычно тридцать процентов, передается городу в качестве компенсации за землю, на которой ведется строительство. Естественно, что стоимость этих квартир выплатят инвестору покупатели остальных семидесяти процентов жилья.

Но и это еще не все. Строительство должно быть рентабельным, то есть инвестор должен получить прибыль. Сколько положит себе в карман частный застройщик - его личное дело, но в убыток себе никто работать не будет. А вот если речь идет о ДВПС и Московском строительном союзе, то эта прибыль передается городу и должна составлять двадцать процентов от объема вырученных средств.

В то время как типовое жилье в районах массовой застройки существенно подорожало, ДВПС практически не поднимает цены на те дома, которые строит в центре города. Инвестор не может повлиять ни на величину банковских процентов по кредиту, ни на размер доли площади, передаваемой городу. Единственная его возможность регулировать рыночные цены заключается в снижении себестоимости строительства. И этой возможностью активно пользуется ДВПС.

Подрядчик, который будет вести строительство, определяется на торгах, в которых участвуют несколько фирм. Торги выигрывает фирма, которая предложит и обоснует самое дешевое и быстрое строительство. С победителем заключается договор, в котором фиксируются и стоимость работ и сроки их исполнения, после чего подрядчик приступает к работе. И тут уж, как говорится, "взялся за гуж, не говори, что не дюж". Хочешь, не хочешь, а выполнять свои обещания подрядчик должен. . Фирма, проявившая себя в ходе строительства с плохой стороны, к участию в следующем конкурсе не будет допущена.

С торгами связано несколько интересных моментов. Несколько раз обжегшись, ДВПС теперь избегает подрядчиков, предлагающих строительство по демпинговым ценам. Как правило, в этом случае работы затягиваются, нарушаются сроки, и в результате на обслуживание банковского кредита средств уходит больше, чем экономится на стоимости строительства.

Департаменту удается сводить себестоимость строительства к минимуму, хотя она все равно растет вслед за повышением цен на стройматериалы и рабочую силу. Есть и еще очень важный критерий - качество строительства

Говоря о ценах на первичном рынке жилья, нельзя забывать и о рынке вторичном. В работе круглого стола участвовал главный специалист по анализу рынка недвижимости Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Он сообщил о том, что специалисты РГР закончили анализ рынка жилья Москвы за 2000 год, в ходе которого исследовались общая ценовая ситуация, динамика цен и активность рынка.

Год назад аналитики говорили о том, что падение цен на вторичном рынке жилья, вызванное кризисом, прекратилось. Прогнозировалась стабилизация цен. Эти предположения оправдались. Если в начале 2000 года средняя стоимость жилья в Москве продолжала медленно снижаться, то в мае-июне наступил недолгий период стабилизации, а затем начался ее медленный рост.

Сейчас стоимость одного квадратного метра жилья растет в среднем на 1 процент в месяц. С одной стороны, это незначительная величина, лежащая в пределах погрешности, однако эта тенденция сохраняется уже в течение семи месяцев и поэтому не может быть случайной. В феврале 2001 года квадратный метр жилья на вторичном рынке в среднем по Москве стоил 730 долларов.

Ввозвращаясь к состоянию дел на первичном рынке жилья, Геннадий Стерник назвал такую цифру: в 2000 году непосредственно до потребителя дошло 20,7 тыс. квартир. При этом в прошлом году на стадии строительства было заключено около 24 тысяч инвестиционных контрактов. Рынок жилья не снизил своей активности, но продолжилось перераспределение спроса между вторичным и первичным рынками в пользу первичного. Его доля в общем объеме продаж достигла 41,2 процента.