Публикации

ЕСЛИ Б ЗНАЛИ ВЫ, КАК МНЕ ДОРОГО

В нынешнем году жилья в столице построено больше, чем в какой-либо год предыдущего десятилетия. Что, впрочем, не смогло остановить рост цен на квартиры - с начала года жилье подорожало в среднем на 20%. И, по утверждениям риэлтеров, будет дорожать и дальше.

Окна роста

В уходящем году в столице будет возведено жилья больше, чем в какой-либо год прошедшего десятилетия - 3,8 млн. кв. м, что на 300 тыс. кв. м больше запланированного. В отличие от 2000 года, когда московские строители так и не выполнили план сдачи жилья, что создало дефицит предложения и способствовало росту цен, в году нынешнем никаких неожиданностей не случилось. Жилье сдавалось в строгом соответствии с графиком.

Однако цены продолжали расти - в среднем на 20% начиная с января нынешнего года.

Оксана Новикова, заместитель директора по реализации и инвестициям агентства "МИЭЛЬ-недвижимость": "В январе самая низкая цена квадратного метра в типовой панельной новостройке в Марьине составляла $480 за кв. м. Сегодня аналогичную квартиру дешевле, чем по $510-520 за кв. м, не купишь, даже с видом на Капотню с ее нефтеперегонным заводом. Иными словами, в декабре "однушка" общей площадью 38 кв. м в типовом панельном доме в Марьине продавалась за $21-22 тыс., сейчас ее минимальная цена - $25-26 тыс. Причем без отделки и при покупке не позднее чем за три-четыре месяца до сдачи дома госкомиссии".

В целом же ситуация с новостройками на сегодня такова.

В районах массовой застройки (а вернее сказать, в новых районах, где еще ведется строительство - возводятся не целые кварталы, а отдельные корпуса) самой большой популярностью по-прежнему пользуются 1-2-комнатные квартиры. И это понятно: из всего строящегося жилья наиболее дешевое - панельное, а уж среди него - самые небольшие по площади квартиры: "однушки" и "двушки".

Наиболее демократичные по цене типовые квартиры возводятся сегодня в Южном Бутове (район находится на юге - в 2 км от МКАД). Стоимость квадратного метра стандартной по площади (до 40 кв.м) здешней однокомнатной квартиры составляет в среднем $550 (против $410 в конце прошлого года). Что же касается 3-4-комнатных апартаментов площадью от 70 кв. м, то в них цена метра ниже - $450-525.

Существенно снизилось предложение в Марьине, самом благоустроенном из новых районов (есть метро, развита инфраструктура) - сегодня строительство здесь ведется только в 11-м и 12-м микрорайонах, значительно удаленных от станции метро. Цены на местные квартиры также зависят от площади - в "однушках" и "двушках" метр стоит дороже ($530-570), чем в более просторных "трешках" ($505-550).

В еще недавно массово застраиваемых районах - Жулебине, Митине, Новокосине - сегодня также ведется только "точечное" строительство. Стоимость метра в "панели" в Митине на сегодня составляет $575-630. Несколько ниже - около $530-650 за кв. м - цены на аналогичное жилье в Жулебине и Новокосине.

В обжитых районах города картина с панельными новостройками следующая.

Нижний предел стоимости квартир в Юго-Восточном и Южном округах, а также в удаленных от метро "спальных" районах на севере города (вроде Бескудникова и Ховрина) - от $580-740 за "квадрат". Разброс цен объясняется сроками сдачи. Остатки, реализуемые в уже практически готовых домах (а это в основном малопопулярные торцевые квартиры на крайних этажах), уходят по минимальной цене, а те объекты, которые будут введены месяца через четыре и где ассортимент жилья еще широк, предлагаются по более высоким ценам.

Существенно дороже, по $640-810 за кв. м, продаются новостройки в Восточном и Северо-Восточном округах. В последнем самое активное предложение наблюдается в Северном Медведкове, где сейчас сносят много пятиэтажек. Квартиры в возводимых на их месте панельных домах покупают прежде всего местные старожилы по средней цене в $720-740 за кв. м.

Еще выше цена нового типового жилья на традиционно престижных Юго-Западе и Северо-Западе - $700-870 ($650 в январе) и на Западе - $700-960 ($700-900). Максимальные цены - в новостройках будущего года, минимальные - за квартиры большой площади и неликвид в домах, сданных в этом году.

Отлиты в бетоне

Заметим, что последние годы площади вводимого в строй типового панельного жилья не меняются - около 2,2-2,3 млн. кв. м в год. Так что весь достигнутый в нынешнем году прирост произошел за счет все более активного строительства домов нетиповых - среди них могут быть как самые простые "монолиты", мало чем отличающиеся от "панели", так и особняки класса "люкс", отвечающие всем представлениям об элитных домах (подробнее о категориях нетипового жилья мы писали в N41).

Нетиповые дома сейчас возводятся в Москве повсеместно, и цена на квартиры в них определяется как местоположением, так и набором "элитных" признаков: чем выше техническое оснащение дома (централизованное кондиционирование, собственная мини-котельная, дублирующая на случай плановых ремонтов общегородские теплоцентрали, система доочистки водопроводной воды, оптико-волоконные линии связи и т.д.), чем более насыщенна его инфраструктура (игровые детские комнаты, кафе или рестораны для жильцов, аквапарки и пр.), тем дороже.

В непрестижных районах возводятся самые простые нетиповые дома, главное отличие которых от панельных в большей площади квартир и - иногда - в более высоких (до 3 метров) потолках.

Так, метр в однокомнатной квартире в монолитных домах где-нибудь в Текстильщиках и Печатниках стоит $600-670, то есть на уровне местной же новой "панели". Однако, в отличие от последней, квартиры в таких домах в малопрестижных районах пользуются ощутимо меньшим спросом. Здесь покупают самое экономичное жилье: при выборе между одинаковыми по стоимости и площади (55-60 кв. м), но разными по числу комнат квартирами (в "панели" на таком пространстве размещаются две комнаты, в "монолите" - одна) покупатель однозначно делает в пользу "панели".

По-иному складывается спрос на дома по индивидуальным проектам на Северо-Востоке и Востоке (например, в Измайлове или Отрадном). Здесь основными покупателями выступают местные старожилы, созревшие до улучшения жилищных условий, а потому готовые оплачивать "излишества" монолита (типовое жилье в таком случае уже мало устраивает). Больший спрос - большая цена: от $740 за "квадрат".

Настоящая борьба между типовыми и индивидуальными проектами происходит в традиционно дорогих престижных "западных" направлениях. Что закономерно, ведь в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО, по словам генерального директора ООО "Капитал Груп Маркетинг" Алексея Белоусова, на сегодня сосредоточено около 47% всего объема индивидуальной монолитно-кирпичной застройки в столице.

Так, цена на квартиру в типовом панельном доме серии П3М на проспекте Вернадского (метро "Юго-Западная") если и отличается от стоимости апартаментов в монолите, то несущественно. Например, в микрорайоне Никулино, расположенном поблизости от той же станции метрополитена, стоимость монолитных апартаментов $820-850, а в "панели" на Вернадского - $810. И те и другие квартиры находят своего покупателя. Вот только сами нетиповые дома здесь отличаются от тех, что возводят на непрестижных окраинах, заметно большими площадями квартир и хотя бы минимальными техническими "излишествами" вроде подземных гаражей или собственной котельной.

Если же говорить о домах с еще большим набором признаков элитного жилья вроде тех, что возводят "Дон-Строй" (район Щукина), "Квартал 32-33" (Ленинский проспект) и другие известные инвесторы в центре и западных районах, здесь следует говорить о стабилизации цен. Точнее, о их росте в привязке не к общей ситуации на рынке, а к стадии строительства. В подобных приближающихся к домам класса "люкс" по инфраструктуре и техническому оснащению комплексах квартиры на начальном этапе (на уровне фундамента) продаются в среднем по $1000-1100 за кв. м, а к моменту сдачи дома госкомиссии могут возрастать до $1500-2000 за кв. м. Такие же расценки наблюдались и в начале года.

А что касается единичных "люксовых" проектов, то и на них цены не возросли: как и в январе, цены на апартаменты в таких домах стартуют с $3000 за кв. м в начале возведения и приближаются к $4500 за кв. м к окончанию строительства.

Оттепель "хрущоб" и заморозки "сталинок"

Тем не менее полу- и просто элитные дома - это незначительная, никак не больше 10%, часть рынка. В целом же (если не принимать во внимание упомянутых домов) последний год для первичного жилья был ознаменован ростом цен.

Аналогичная картина наблюдается и на "вторичке". Быстрее всего, так же как и на первичном рынке, здесь дорожали самые дешевые "апартаменты".

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет сегодня, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", $882, что более чем на 20% выше показателей января нынешнего года.

Сергей Елисеев, директор по маркетингу агентства недвижимости "Инком-МЦБН": "Основной тенденцией на рынке вторичного жилья в 2001 году является увеличение на 30-40% доли прямых покупок и относительное (не в абсолютных цифрах) сокращение альтернативных сделок, когда покупатель для приобретения новой квартиры встраивается в цепочку, предусматривающую предварительную продажу его прежнего жилья.

Рост прямых покупок - признак увеличения спроса, подогревающего цены в данном секторе рынка".

Больше всего - на 23,5% (до $814 за метр) с начала года подорожало самое дешевое жилье в панельных "хрущобах". И это вполне объяснимо. В этом году - впервые с середины 90-х, когда и начался снос пятиэтажек - эта программа выполнялась с опережением плана. Так, обычно в год сносилось не более 110 пятиэтажек. За 10 месяцев года нынешнего - уже 144, и еще примерно 10-15 сломают к концу декабря.

Судя по всему, это не предел, потому что темпы сноса "хрущоб" в будущем году должны вырасти: согласно принятому Мосгордумой постановлению на эти цели будут направляться средства городского бюджета, а не только частных инвесторов, как сейчас (за право возводить на освободившейся после сноса территории новые дома застройщики передают городу часть квартир для переселенцев бесплатно).

Чуть выше цена квартир в панельных брежневских девятиэтажках 60-70-х годов постройки с кухней до 8 кв. м ($820, плюс 22,5% к уровню января).

Наиболее дорогое на сегодня типовое жилье - "панель" 80-90-х годов постройки (по метражу такие квартиры вполне сопоставимы с "апартаментами" в панельных домах самых последних серий). Цена квадратного метра здесь в зависимости от местоположения составляет $797-841 (плюс 20,8% к январю). Это немного (процента на 3-4) меньше, чем в аналогичных по качеству новостройках, которые, как правило, продаются без отделки и телефона, то есть требуют ремонтных работ (это никак не меньше $2 тысяч дополнительно даже для однокомнатной квартиры), тогда как в "бэушную" типовую "панель" можно сразу заселяться и жить.

Что касается нетипового вторичного жилья, то в этом секторе рост цен происходил не в столь прямой пропорции, как на рынке "панели".

Меньше всего за уходящий год поднялись в цене дома Совмина и ЦК (на 14-16,5%), а также "сталинки" (на 17%).

Что касается первых, то они расположены в районах, где сегодня по соседству возводится очень много домов эконом- и бизнес-класса (Центр, Запад, Северо-Запад и Юго-Запад). Конкурировать с новостройками былая "элита" уже не может - вернее, может, но только при условии сброса цен продавцом, а последний все еще не хочет смириться с тем, что сегодня он - не партийный босс, а рядовой участник рынка, товар которого конкурирует на равных условиях с остальными. Отсюда, как утверждают риэлтеры, и самые долгие сроки продаж "цековского" жилья: продавец мучается, прежде чем согласится сбросить первоначальную цену до уровня среднерыночной ($1250 за кв. м).

"Сталинки" не поспевают в гонке цен за остальным жильем по несколько иным причинам - к примеру, по удобству планировок, и, главное, из-за обветшалости они сильно уступают современным нетиповым постройкам. Дома, возведенные в 40-х - середине 50-х годов, в один голос утверждают риэлтеры, окончательно потеряли статус даже не элитных, а полуэлитных (средняя цена метра в них на сегодня - $900).

Сходная ситуация - с нереконструированными дореволюционными доходными домами: они все увереннее движутся по направлению к низколиквидной группе недвижимости.

Оксана Любецкая, консультант по недвижимости Colliers International: "Нереконструированные дореволюционные доходные дома чуть ли не единственная категория недвижимости, цены на которую за последние год-полтора не выросли, а по некоторым позициям и пошли вниз. Стоимость метра в них - в зависимости от престижности местоположения и состояния самого помещения - колеблется в среднем от $1000 до $1300. При этом срок продажи таких квартир измеряется месяцами".

Такие плюсы, как расположение в тихом центре, немногочисленность (до 10 квартир) соседей, высоченные даже по современным элитным меркам потолки (до 4,5 м), уравновешиваются минусами: отсутствием современной инженерии и мест для парковки машин, а также, особенно если речь идет о расселенных коммуналках, весьма разнообразным социальным составом жильцов (впрочем, от "экстремальных" соседей вы не застрахованы нигде - это уж как повезет).

В целом же "элита" вторичного рынка не пользуется особым спросом. На фоне современных нетиповых домов она с каждым годом выглядит все бледнее.

Равнение на кризис!

Такова общая - печальная для покупателей и радостная для продавцов - сегодняшняя картина на столичном рынке жилья.

Впрочем, риэлтеры едины в мнении, что отложенный спрос (истоки которого уходят в первое посткризисное время), подстегивавший цены на столичном рынке, близок к удовлетворению. К тому же предложение не только не сокращается, а, напротив, растет: в 2002 году предполагается побить рекорд года нынешнего и довести сдачу жилья в Москве до 4,2 млн. кв. м.

Увеличивается предложение и на вторичном рынке. К началу ноября, по данным РАН "САВА", общее количество выставленных на продажу квартир по сравнению с октябрем выросло на 19%.

Словом, рынок приближается к насыщению. Вот только насколько?

По словам президента РАН "САВА" Константина Апрелева, "у роста цен на жилье в Москве еще есть резерв. До докризисного уровня существует еще 14-процентный запас. И, по моим расчетам, этот "резерв" исчерпается к осени следующего года. Так что жилье в столице дорожать будет - если учесть инфляцию, примерно на 20% до конца следующего года. Если только на рынок не окажут серьезного "остужающего" воздействия планы повышения квартплаты и увеличения налога на недвижимость".

Напомним, что с будущего года в соответствии с законом "О налоге на имущество физических лиц", одобренного Мосгордумой, налоги на построенную после 2000 года недвижимость в первопрестольной возрастут раза в 2-3 раза и составят за обычную панельную "трешку" где-нибудь в Марьине до 3,5 тыс. рублей ежегодно.

Примерно во столько же (в 2-3 раза) возрастет и ежемесячная плата за жилье для тех семей москвичей, среднедушевой доход которых превышает 8 тыс. рублей, - они заплатят за свои "хоромы" по полной (от 2000 рублей за ту же "трешку" в Марьине).

Можно предположить, что эти два фактора сподвигнут кого-то из москвичей переехать в более скромные апартаменты. Насколько масштабным будет при этом увеличение предложения жилья (а значит, и сила "тормоза" для цен), сказать сейчас трудно.

ТАБЛИЦА 1. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве, в $ (по состоянию на конец октября 2001 года)

Графа (1) - Тип объекта

Графа (2) - Административный округ | Северный

Графа (3) - Административный округ | Северо-Восточный

Графа (4) - Административный округ | Восточный

Графа (5) - Административный округ | Юго-Восточный

Графа (6) - Административный округ | Южный

Графа (7) - Административный округ | Юго-Западный

Графа (8) - Административный округ | Западный

Графа (9) - Административный округ | Северо-Западный

Графа (10) - Административный округ | Центральный

Графа (11) - В среднем по городу

(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)	(11)
Панельные "хрущевки"	759 (23,4%)*	783 (24,5%)	744 (25, 4%)	707 (25,5%)	710 (19%)	783 (22,7%)	787 (23,2%)	768 (21,6%)	800 (21,2%)	757 (23,5%)
Панельные 60-70-х гг. постройки, с малой кухней	791 (22,4%)	773 (22,8%)	764 (24,7%)	741 (24%)	740 (23,8%)	822 (22,5%)	844 (19,3%)	800 (19%)	966 (19,5%)	783 (22,5%)
Типовые панельные 80-90-х гг. постройки	821 (23,6%)	789 (21%)	803 (21%)	726 (21%)	758 (22,6%)	844 (19%)	864 (19,8%)	836 (18%)	994 (20%)	797 (20,8%)
Современные панельные	813 (18,6%)	852 (21%)	845 (21%)	736 (19,4%)	775 (21,7%)	923 (22%)	932 (19,5%)	873 (19,7%)	1083 (23%)	841 (20,1%)
Кирпичные "хрущевки"	823 (20,7%)	774 (23%)	758 (20%)	716 (23%)	748 (20,5%)	804 (23%)	817 (20%)	790 (22%)	910 (17,6%)	802 (21,1%)
Кирпичные 60-70-х гг. постройки, с малой кухней	906 (17%)	899 (22%)	828 (22,4%)	805 (23%)	832 (22,5%)	1013 (18%)	1076 (22%)	865 (14%)	1087 (20,6%)	939 (19,9%)
"Сталинки"	925 (17%)	924 (15,5%)	806 (18,6%)	748 (21%)	788 (20%)	1112 (15%)	1102 (19%)	865 (17%)	1087 (17%)	977 (17,2%)
Высотные кирпичные (дома ЦК и Совмина)	1039 (12%)	987 (20%)	929 (9%)	846 (18%)	859 (18%)	1366 (16,7%)	1372 (16%)	1035 (19%)	1383 (19%)	1165 (16,5%)
Монолитно каркасные новостройки	886 (25%)	906 (26%)	754 (24%)	691 (26,5%)	820 (23,5%)	917 (21%)	1005 (20,5%)	891 (25%)	1301 (20%)	924 (24,2%)
Панельные новостройки	792 (20,7%)	812 (20,5%)	760 (19,5%)	667 (18,7%)	744 (16,7%)	828 (21,7%)	883 (25,5%)	767 (25%)	Не строятся	770 (23,1%)
Средняя цена по округам	858 (18,3%)	830 (20,5%)	792 (19,6%)	733 (21,1%)	767 (21,3%)	932 (17,2%)	969 (18,8%)	838 (17,1%)	1087 (19%)	865 (19,7%)

 

При составлении таблицы использованы данные, предоставленные Русским агентством недвижимости "САВА".

* В скобках указан процент изменения цен за 10 месяцев этого года.