Публикации

СТРОЙСБЕРКАССЫ В МОСКВЕ БУДУТ

Но только не все сразу Мы уже сообщали читателям ("Квартирный ряд", 23 ноября 2001 года) о том, что судьбу московского варианта ипотеки недавно решало правительство Москвы. Суть в следующем. С одной стороны, люди все еще не доверяют банкам, да к тому же ипотечный кредит выдается под непосильно высокую для большинства граждан процентную ставку. С другой стороны, банки не очень-то хотят ввязываться в ипотечное кредитование (пока непрозрачны источники доходов у желающих взять кредит и потому надежность возврата денег не поддается просчету и прогнозу) - ипотека и в столице, и во всей России топчется на месте. Нужен был обходной вариант, исключающий декларирование источников дохода и классическую банковскую систему недоверия. Такова объективная реальность при нынешнем налоговом законодательстве, отбирающем более 46 процентов от дохода, - подоходный налог да плюс социальные отчисления. Три года назад "обходная" схема ипотеки - накопительная - была найдена в Западном административном округе столицы. Вкратце схема такова. Граждане, постоянно проживающие в Москве, вначале вносят первый взнос в специально созданную строительно-сберегательную кассу (ССК) в очень доступном размере - 5 процентов от стоимости покупаемой квартиры. Квартира может быть облюбована в доме, который ССК уже строит, и ее "бронируют". Срок возведения дома 14 - 16 месяцев. За это время нужно внести равными долями еще 45 процентов от стоимости жилья, накопив средства в стройсберкассе. Тогда квартира по ипотечному кредиту оформляется в собственность вкладчика, но с обязательным залогом ее до погашения оставшихся 50 процентов кредита в течение трех лет под 8 процентов годовых. Такова небанковская схема, а управляет стройсберкассой созданное акционерное общество под контролем префектуры Западного округа. Накопительный вариант оказался настолько привлекательным для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, что зазывалы не потребовались: в портфеле 880 договоров. Привлечено 1,5 млрд. рублей, 850 участников стройсберкасс стали уже новоселами. Что успешно работает в одном административном округе, то должно так же действовать и на территории всего города. Это чисто логическое заключение легло в основу поручения мэра Москвы: разработать проект концепции и организационную структуру общегородской ипотечной контрактной системы строительных сбережений. А затем обсудить, "что такое хорошо и что такое плохо" в масштабах города. Иначе можно дискредитировать саму идею накопления средств, оправдавшую себя в одном округе. Для чего нужна общемосковская ССК? Очень выгодно и гражданам, и городскому бюджету "посадить" систему накопления средств населением на городскую программу переселения жителей из домов (читай, пятиэтажек, отслуживших свой век). Тогда переселенцы, поучаствовав по желанию в строительстве дома своими средствами в доле с городом, смогут ускорить собственное новоселье. И получить квартиру не по социальной норме, а по своим запросам и финансовым возможностям. Несомненно, это хорошо. И для городского бюджета тоже. Бремя расходов стало бы немного легче, а строить жилье на цели переселения город смог бы больше. Но смогут ли москвичи со средним достатком стать участниками такой ипотеки, ведь пока ССК в Западном округе работала с людьми, у которых достаток выше среднего? Очень сомнительно. Проектом предполагалось создать городскую ССК в форме государственного унитарного предприятия (ГУП) со стопроцентным уставным капиталом города. По мнению Валерия Силина, генерального директора ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов (одного из "родителей" ССК в Западном округе), преимуществом госструктуры является гарантия города. Она сводит до минимума риск перерождения касс в пирамиду. Кроме того, во всех странах, где действует накопительная система стройсбережений граждан - в Германии, Чехии, - государство финансами поддерживает ее в период "раскрутки". Соответственно, и новый ГУП предполагалось поддержать кредитами от города. При такой существенной поддержке города появится возможность продлить срок выплаты кредита вкладчиками стройсберкассы. И, наконец, еще один довод в пользу ГУПа - полная прозрачность финансовой деятельности. Сегодня в Западном округе функционирует стройсберкасса, которая является акционерным обществом. "Оно ничего не просит у города, работает под контролем. А ГУПу давай бесплатно кредит, помещения. Но цены на жилье не снижаются, - заявил Юрий Лужков. - А не станет ли этот ГУП очередным сыном лейтенанта Шмидта?.." И потому, по мнению мэра, льготы ССК город может предоставить только при условии снижения цены кредита и стоимости жилья. А срок выплаты кредита вкладчиками хорошо бы продлить хотя бы лет до пяти. Что же касается перерождения АО в ГУП, то, как считает Юрий Лужков, "незачем плодить административный аппарат". У АО - свои преимущества. Это независимость от диктата строителей. Оно, выбирая подрядчика на конкурсе, может ставить условие - снижение себестоимости жилья, а значит, и ипотечного кредита, выдаваемого кассой. Кто обеспечивает заказы строительства под ипотеку, тот и заказывает "музыку". Так что предложенную концепцию будут переделывать, находить оптимальную схему организации системы ССК в масштабах города. В других административных округах Москвы будут, по всей видимости, создаваться свои ССК. Под такую работу деньги найти можно - Пенсионный фонд хотел бы надежно поместить свои накопления под гарантию города. А взаимодействовать с Пенсионным фондом будет Департамент муниципального жилья и жилищной политики.