Реклама



Типография "Визави"

vizavipress.ru. Типография. Рекламная полиграфия.

На главную
:: все о недвижимости en    Главная страницаmailnovostroy
НОВОСТРОЙКИ       ИПОТЕКА       ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ       УСЛУГИ       ИНФОРМАЦИЯ       СЕРВИСЫ       О КОМПАНИИ

Публикации

 

СОВЕТЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

  
28.1.2002   Источник:   "Закон" (Журнал) Сергей ГРИШАЕВ   
 
Недвижимость является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространена купля-продажа, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и другие.

Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, не исчезает в процессе использования, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее ликвидности как товара.

Недвижимость, как правило, финансовоемка. Так что признание недействительными сделок с нею весьма болезненно для участников гражданского процесса, и требуется особая тщательность при их совершении.

Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификация полностью применима и к сделкам с недвижимостью. В рамках оной статьи невозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью. Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственно получившие общественный резонанс.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются те, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требование государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка - ничтожна. Следует отметить, что с момента принятия Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (стороны могут сделать это добровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости это:

регистрация самого объекта недвижимости;

регистрация прав на недвижимость;

регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Второй случай предполагает, что сделка уже совершена и регистрация состоит в последующем переходе прав на недвижимое имущество. Это необходимо для признания самой сделки действительной. (Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав.) Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе, таких как, скажем: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК).

Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались диаметрально противоположные суждения, соответственно различной была и судебная практика. Речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 пытается решить эту проблему.

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание, что нежилое помещение - это объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту предположение заключить договор). Это письмо, несомненно, помогло выработать единообразный подход к вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать, что информационные письма ВАС РФ могут носить только рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а бюро технической инвентаризации регистрировали лишь собственников имущества, не служит основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона РФ "О государственной регистрации", продлевался сторонами уже в период его действия.

Пролонгация договора аренды не равнозначна заключению нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях, но только на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

В соответствии со ст. 168 ГК недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам. Так, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г. (в ред. от 1 мая 1999 г.) или ГК РФ. Как правило, основания для признания указанного договора недействительным - следующие:

не было письменного согласия на проведение приватизации со стороны проживающих в квартире лиц, в том числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации);

в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию;

жилое помещение передано в совместную собственность гражданам, не являющимся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т.д.).

Наконец, наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь, несовершеннолетних). Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, - лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в вооруженные силы, и так далее.

Таким образом, есть необходимость в особо тщательной проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры, которую обычно проводят риэлторские фирмы. Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. за N 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. Кроме того, при заключении договора приватизации, пользуясь несовершенством законодательства в начале девяностых годов, не учитывались права несовершеннолетних, которых не включали в договор приватизации жилого помещения, и они тем самым не приобретали право собственности на приватизируемое помещение, в результате чего многие из них оказывались затем на улице.

Впоследствии такие жилые помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). Последствием ничтожности таких сделок является двусторонняя реституция: каждая из сторон возвращается в первоначальное положение и обязана возвратить другой все полученное по сделке. Или другими словами, продавец жилого помещения получает назад жилое помещение, а покупатель - уплаченную денежную сумму. Следует иметь в виду, что двусторонняя реституция применяется не во всех случаях. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть признана по требованию его опекуна действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Так, возможна ситуация, когда недееспособное лицо продало по выгодной цене квартиру до кризиса 1998 года. Впоследствии цены на недвижимость резко упали. Покупатель, который знал о недееспособности продавца, в надежде получить боўльшую сумму и купить новую более благоустроенную квартиру, предъявляет иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако суд может признать такую сделку действительной, поскольку она совершена к выгоде недееспособного лица.

Проблема заключается в том, что при двусторонней реституции покупателю не всегда удается получить назад свои деньги. Во-первых, если квартира перепродается несколько раз, то розыск продавца затруднителен. Во-вторых, продавец может уже истратить полученные деньги, и процесс их возврата подчас растягивается на долгие годы. В-третьих, обычно в договоре купли-продажи фигурирует не реальная сумма, уплаченная продавцом покупателю, а сумма по справке БТИ (это делается чтобы уменьшить размер налогообложения). Именно эта сумма и должна быть возвращена продавцу.

В соответствии со сложившейся судебной практикой право на применение указанных последствий ничтожной сделки суды считают абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от воли и добросовестности участников сделки. Таким образом, права добросовестных участников сделки купли-продажи, которые, приобретая квартиры в качестве третьих, четвертых покупателей, не знали и не могли знать, что первоначальный продавец не имел права их отчуждать, ничем не защищены.

Возникает вопрос о противоречии ст. 167 ГК и ст. 302 ГК, в соответствии с которой если имущество возмездно приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество только в том случае, когда оно выбыло из его владения помимо воли.

В связи с этим сделке, недействительной по п. 2 ст. 167 ГК, может быть противопоставлено возражение, основанное на недопустимости истребования от добросовестного приобретателя возмездно приобретенного имущества. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ обозначил подход к решению этого вопроса в п. 25 постановления от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указав, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано; если при этом право собственности подлежит государственной регистрации, такое решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Однако, к сожалению, Верховный Суд РФ не разделяет эту позицию. Так, в Бюллетене ВС РФ (N 4 1996 г., с. 9) было опубликовано дело, из которого следует, что сын недееспособного Б., содержавшегося в психбольнице с 1979 года, приватизировал только на себя квартиру, в которой ранее проживал его отец. После этого он продал ее акционерному обществу, которое продало ее риэлторскому агентству, а то в свою очередь - гражданам Д., Ж. и А. Защищая права недееспособного Б., прокурор предъявил соответствующие иски, которые были удовлетворены, однако решение о выселении было вынесено только в отношении Ж., которая проживала в квартире с малолетним ребенком. Отменяя по протесту заместителя Верховного Суда РФ вынесенное судебное решение, президиум городского суда указал только на необходимость приведения в первоначальное положение всех участников. Таким образом, суд не подверг сомнению возможность изъятия имущества, приобретенного по возмездной сделке у добросовестного приобретателя.

Представляется, что выход из возникшей ситуации заключается либо в принятии совместного постановления ВАС РФ и ВС РФ по этому вопросу, либо в изменении законодательства.

В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир) признаются недействительными (в данном случае речь идет об оспоримых сделках) вследствие того, что они совершены гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения может оказаться недееспособным ввиду временного психического расстройства. Узнать что-нибудь заранее об этом крайне трудно.

В отдельных случаях потенциального продавца действительно в течение длительного времени спаивают, затем получают у него доверенность на продажу квартиры, и впоследствии он либо оказывается в малопригодном для жизни жилом помещении, либо вообще на улице. Однако злоупотребления возможны и со стороны продавца. Один из наиболее распространенных трюков следующий. После совершения сделки купли-продажи квартиры и получения денег продавец выпивает определенное количество спиртного. Затем намеренно затевает бытовую ссору и попадает в милицию, где степень его опьянения тщательно протоколируется. С полученной из милиции справкой о степени опьянения он обращается в суд с иском, в котором просит признать совершенную сделку недействительной, поскольку совершена она им была в таком состоянии, когда он не понимал значения совершаемых им действий по продаже квартиры. Зачастую такие иски удовлетворяются судами.

Суть уловки заключается в том, что при признании сделки купли-продажи недействительной стороны должны вернуться в первоначальное положение, однако в связи с особенностями гражданско-процессуального производства процесс получения покупателем денег может растянуться. При этом по закону в случае признания сделки недействительной покупатель может потребовать от продавца возврата только той суммы, которая обозначена в договоре (по справке БТИ), а не той, которая была выплачена в действительности.

Отдельные риэлторские фирмы для того, чтобы гарантировать права своих клиентов - покупателей недвижимости, прямо в день совершения сделки везут своего клиента-продавца в психоневрологический диспансер для того, чтобы получить письменное подтверждение его дееспособности.

Следует также иметь в виду, что жилые помещения могут перепродаваться несколько раз, и независимо от того, на каком этапе было допущено нарушение, такая сделка может быть признана недействительной (и соответственно будут признаны недействительными все последующие сделки, хотя они сами по себе законны).

Нередки случаи заключения сделок с недвижимостью под влиянием насилия либо угрозы применения насилия (ст. 179 ГК). Получил распространение так называемый квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою жилплощадь. Насилие - это физическое воздействие (избиение, истязание) на участника сделки со стороны его контрагента либо других лиц, заинтересованных в совершении сделки. При этом совсем необязательно, чтобы контрагент сам оказывал воздействие на участника сделки, необходимо, чтобы он знал об этом и использовал указанное обстоятельство в своих интересах. Так, например, один гражданин уговаривает другого продать ему по заниженной цене дом или квартиру, однако собственник не дает на это согласия. Через некоторое время в отношении собственника совершается преступление, и, узнав об этом, покупатель приходит к собственнику и заявляет, что преступление было совершено по его заказу, хотя он не имел к нему никакого отношения. После чего требует заключения с ним договора.

Угроза при признании сделки недействительной встречается чаще, чем насилие. Она представляет собой обещание причинить другому лицу или его близким существенный вред. При этом не имеет значения, заключается ли угроза в совершении правомерного действия (например, сообщить в налоговую инспекцию о сокрытых доходах) или в совершении правонарушения (например, совершения убийства). Единственное исключение - это случаи, когда идет речь об угрозе совершения правомерного действия, которое приводит к тому же результату, что и сделка, совершенная под влиянием угрозы. Например, требование участника общей собственности на жилой дом о выделе его доли под угрозой предъявления иска о разделе общей собственности на этот дом.

Среди недействительных сделок с недвижимостью иногда встречаются сделки под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такого рода сделки относятся к числу оспоримых. Объектами таких преступлений становятся, как правило, престарелые, беспомощные люди, а также алкоголики. Их уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Жертвы передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжом.

Подобные виды сделок не всегда подпадают под действие уголовного законодательства, поскольку потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

 
   
Все публикации
главная новостройки базы данных аренда квартир помещения доска объявлений ипотека
элитка справочники планы квартир земля подмосковье оценка о компании
:: все о недвижимости Главная страницаmail@novostroy.ru
      ©  1999-2005 Создание и поддержка RAIN-media
Здесь может быть Ваша реклама!

По вопросам размещения рекламы:
обращайтесь
Разработка интернет-решений:
обращайтесь

Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100
обратите внимание