Реклама
Реклама
Оставьте заявку
Заявка :: Покупка квартиры
Заявка :: Продажа квартиры
Заявка :: Обмен квартиры
Заявка :: Зачет квартиры
Заявка :: Проведение сделки
Заявка :: Сдам квартиру
Заявка :: Ипотека
Заявка :: Субсидия
Заявка :: Сертификат
Заявка :: Коттедж, дом
Заявка :: Участки, земля
Заявка :: Покупка новостройки
На главную
:: все о недвижимости en    Главная страницаmail
НОВОСТРОЙКИ       ИПОТЕКА       ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ       УСЛУГИ       ИНФОРМАЦИЯ       СЕРВИСЫ       О КОМПАНИИ

Новости недвижимости

Мнение эксперта: более половины договоров на покупку недвижимости в новостройках не соответствуют 214-ФЗ

23:30

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Семь лет назад вступил в силу Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». О нем много писала пресса вообще и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в частности. Но до сих пор большинство компаний предпочитают строить дома и продавать квартиры по серым схемам, игнорируя действующее законодательство. И настаивать потребителю на оформлении договора по 214-ФЗ фактически бессмысленно.

По данным нашего юридического центра, каждая вторая продажа в новостройках осуществляется по договорам, не соответствующим этому закону, и тому есть множество причин. Обозначу некоторые из них.

Причина первая

Застройщику нужны деньги дольщиков еще до момента начала строительства.

Чтобы приступить к строительству, а соответственно, получить возможность продавать квартиры по 214-ФЗ, следует оформить множество разрешений и согласований: от исходно-разрешительной, проектной документации, до получения разрешения на строительство, что занимает не один год. Затраты на «бумажную деятельность», в том числе неофициальные, составляют не один миллион долларов.

На моей памяти $300 000 заплатил один из застройщиков в ближайшем Подмосковье за подписание акта разрешенного использования земельного участка, а это лишь один и далеко не самый значимый документ в длинной цепочке. Например, только за продление на один год договора аренды земельного участка, на котором предполагается строительство, с того же застройщика потребовали сумму, приближенную к $500 000.

В большинстве случаев строительные компании не имеют возможности осуществлять многомиллионные расходы из своего кармана на оплату согласований и оформление документов, поэтому вынуждены привлекать денежные средства дольщиков. Так и рождаются серые схемы продажи новостроек через предварительные договоры долевого участия, предварительные договоры купли-продажи или инвестирования.

Причина вторая

Застройщики не способны быстро оформлять документы на строительство и регистрировать договоры об участии в долевом строительстве.

Мало кто догадывается, что регистрация договоров об участии в долевом строительстве осуществляется только при условии, если застройщик оформит всю документацию на строительство и предоставит ее на согласование в Росреестр (служба государственной власти, осуществляющая регистрацию договоров). Только после одобрения Росреестром представленных документов и утверждения проекта договора об участии в долевом строительстве застройщик получит возможность регистрировать договоры по 214-ФЗ.

Следует учесть, что процедура оформления документов на строительство, согласование их с органами Росреестра, обсуждение с регистрирующим органом проекта договора об участии в долевом строительстве требуют не только много денег, но и времени.

Процесс бумажной волокиты, сопровождающийся бюрократией и чиновничьим произволом, препятствует застройщикам быстро приступать к строительству и заключать договоры долевого участия.

Приведу пример. Один из застройщиков в Москве только с шестой попытки согласовал с регистрационной службой проект договора об участии в долевом строительстве, на что ему понадобилось более года. Обратите внимание, речь идет только о проекте одного договора. А если рассматривать десятки других документов, сколько еще времени потребуется строительной компании?

Причина третья

Многие квартиры инкогнито закладываются застройщиками в пользу банков, что препятствует регистрации договоров долевого участия.

Строительный бизнес не из самых дешевых, а существенные вложения в него требуются уже на самых начальных этапах – при оформлении документов на право строительства. Не каждый застройщик способен самостоятельно выдержать бремя финансовых расходов, в силу чего большинство компаний занимают многие миллионы долларов под залог земельных участков и будущие квартиры. До снятия указанных обеспечительных мер застройщик лишен возможности заключать договоры по 214-ФЗ.

Подобных примеров только за последние полгода как по Москве, так и по России в целом было выявлено колоссальное количество. В конце 2011 года ко мне дважды обращались инициативные группы дольщиков, с которыми застройщики отказывались подписывать договоры об участии в долевом строительстве. В процессе проверки документов, полученных из Росреестра, выяснилось, что квартиры находятся под залогом у банков, а соответственно, проданы дольщикам незаконно и регистрации подлежать не могут.

Причина четвертая

Существенная ответственность, установленная 214-ФЗ, пугает застройщиков.

В соответствии с 214-ФЗ застройщики лично должны нести ответственность перед покупателями новостроек. И установленная ответственность достаточно серьезна: возмещение убытков, погашение процентов за пользование деньгами дольщиков, выплата неустоек – перед гражданами в двойном размере. Например, при просрочке окончания строительства дома на полтора года застройщик обязан выплатить покупателю неустойку, равную половине внесенных им денежных средств, т.е. при цене квартиры в 5 млн руб. и задержке строительства на полтора года придется выплатить дольщику компенсацию в сумме 2,5 млн руб.

Строительные компании пытаются защитить себя и продавать объекты незаконно - через подставные организации, а не напрямую. Подобные схемы при задержках строительства или иных форс-мажорах позволяют обанкротить фиктивные компании, через которые осуществлялись продажи. А застройщик останется невредим.

Простой пример. Застройщик заключает договор инвестирования на 10 квартир с компанией А, та оформляет договоры соинвестирования с дольщиками. Если строительство дома будет приостановлено на несколько лет, и дольщики обратятся в суд с требованиями о расторжении договоров и взыскании денежных средств, то с «пустой» компании А получить они ничего не смогут, а к застройщику предъявить претензии оснований не будет, т.к. с ним нет прямых договорных отношений. В последующем застройщик завершит строительство без каких-либо финансовых потерь и претензий со стороны дольщиков, да еще и заберет себе оставшиеся 10 квартир, на которые уже не смогут претендовать ни расторгнувшие договор дольщики, ни обанкротившаяся компания А.

В результате по 214-ФЗ заключается менее половины договоров продаж новостроек

Несовершенство законодательства, безнаказанность бюрократического чиновничьего аппарата, отсутствие правовой и гражданской культуры – все это приводит к тому, что более половины договоров на продажу квартир в новостройках заключаются по серым схемам, и больше всех от этого страдают именно дольщики.

Если застройщик предлагает к заключению договор, не подпадающий под регулирование 214-ФЗ, настоять на подписании договора об участии в долевом строительстве дольщику не удастся, т.к. существуют определенные объективные тому препятствия, некоторые из них мы рассмотрели выше. Следовательно, настаивать на оформлении отношений по 214-ФЗ бессмысленно. Стоит либо отказаться от дальнейшего общения со строительной компанией, либо тщательно изучить правоустанавливающую документацию (с помощью юриста, разумеется), выявить серьезность причин, препятствующих заключению договора об участии в долевом строительстве, после чего сделать выбор – подписывать предлагаемый серый договор или нет.

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова. Статья написана специально для портала www.irn.ru, аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Новости на эту тему

Жены бесквартирных офицеров Российской армии написали письмо супругам президента России Владимира Путина Людмиле и главы Минобороны Анатолия Сердюкова Юлии. В нем они попросили чисто по-женски повлиять на своих высокопоставленных мужей и помочь более чем тысяче бездомных офицеров-москвичей наконец въехать в давно обещанные квартиры...
Полутора триллионам рублей «молчунов», которые находятся под управлением ВЭБа, похоже, найдут достойное применение...
«В отличие от ОСАГО, в случае с имуществом существенно сложнее учитывать индивидуальные особенности объекта страхования. Поэтому неизбежны обобщения и упрощения», – так объяснил сложности обязательного страхования жилья заместитель руководителя департамента массовых видов страхования Росгосстраха Дмитрий Некрюков...
главная новостройки недвижимость: базы аренда квартир помещения доска объявлений ипотека
элитка справочники планы квартир земля подмосковье оценка о компании
:: все о недвижимости Главная страницаmail@novostroy.ru
      ©  1999-2005 Создание и поддержка RAIN-media
Здесь может быть Ваша реклама!

По вопросам размещения рекламы:
обращайтесь
Разработка интернет-решений:
обращайтесь

Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100
обратите внимание