Консультации  ::  Жилая недвижимость

Ипотека

Совсем недавно, многие средства массовой информации, чиновники разного уровня много и часто говорили о развитии наиболее перспективной формы приобретения жилья - ипотечное кредитование. Что же это такое и как приобрести жилье с использованием такой формы мы и попробуем разобраться.

Сам термин "ипотека" обозначает залог недвижимого имущества с целью получения кредита. При таких правоотношениях недвижимое имущество поступает в пользование приобретателю, а само имущество остается в руках кредитора, до момента исполнения должником своих обязательств перед ним. Таким образом, кредитор выдает определенные денежные средства должнику под определенный процент и на определенный срок, а в целях обеспечения выданных сумм определяет залог в виде самого приобретенного на выданные средства имущества. Тем самым кредитор страхует себя от риска, поскольку при наступлении неплатежеспособности должника, он вправе либо реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты, либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

В настоящее время, в Москве, используется два варианта ипотеки - это "немецкий" и "американский".

По "немецкой" модели ипотеки жилье реализуется через так называемые ссудно-сберегательные кассы. Для того чтобы воспользоваться такой схемой приобретения жилья необходимо вначале сделать собственный вклад, из которого, в принципе, и формируется первичный взнос по оплате приобретаемого жилья. По такой схеме размер предоставляемого кредита составляет 50% от стоимости квартиры, то есть, если Вы хотите приобрести жилье по цене эквивалентной 20.000 долларов США, то Вам необходимо сформировать накопительный взнос равный 10.000 долларов США, а только после этого Вы вправе рассчитывать на кредит в оставшиеся 10.000 долларов. При таких условиях Вы покупаете квартиру только в том доме, который построила фирма владелец ссудно-сберегательной кассы. Срок погашения представленного кредита может быть различный, до 5 лет в строящемся доме и до 3 лет, если дом уже построен. Приблизительная ставка по такому виду накопительного вклада составляет 1-3%, а выдача кредита производится под 5-6% годовых.

В каждой схеме есть свои плюсы и свои минусы. К плюсам можно отнести то обстоятельство, что, по большому счету, финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. Также к плюсам можно отнести, при нашей "любви к налогам" не обязательность подтверждения своих доходов, ибо если Вы смогли накопить 50% стоимости жилья, то и Ваша платежеспособность на оставшуюся сумму, в принципе не вызывает сомнений. К тому же собственник жилья страхует и себя самого, поскольку себестоимость возведенного им жилья фактически и составляет те 50% от его рыночной стоимости, которые Вы накопили и проплатили в виде первоначального взноса. Оставшиеся 50% выданного Вам кредита и проценты по нему образуют прибыль владельца жилья.

К минусам таковой схемы пожалуй можно отнести то, что Вас ограничивают в выборе жилья, то есть Вам предлагается только то, что построила фирма владелец и то, что собственником жилья можно стать только после полной выплаты всей стоимости жилья.

Если эта модель приобретения жилья только набирает свои обороты, то вторая модель, так называемая "американская" классического кредитования с естественным добавлением российских особенностей работает на рынке довольно успешно.

Решившись воспользоваться такой схемой, Вы можете сразу приобрести ряд преимуществ, а именно - снижение размера первоначального взноса до 30%, а во-вторых - увеличение срока кредитования до 10 лет, но правда кредит выдается и проценты пор нему исчисляются в свободно - конвертируемой валюте.

В принципе, понимая, что время "коротких" денег уже прошло, банки все охотнее подтягиваются на рынок "долгих" денег. В связи с этим теперь чаще можно встретить рекламу банков выдающих ипотечные кредиты физическим лицам, то есть нам с вами.

Первое знакомство с банком, с которым Вы решили работать, оставляет благоприятное впечатление, ибо симпатичные и вежливые девушки с очаровательной улыбкой расскажут Вам о многих преимуществах такой системы кредитования и что Вы обратились в самый надежный банк. Обольщенные, Вы, расслабленно внимаете им и уже представляете, как приглашаете друзей на новоселье, как расставляете мебель, но, в этот момент Вам следует помнить о том, что эта милая девушка фактически ставит Вас "на счетчик", ибо после подписания кредитного договора, вся Ваша жизнь на срок его действия будет подчинена уже не столько Вашим желаниям, сколько обязанностью ежемесячно выплачивать банку оговоренную часть кредита и проценты по нему.

Но это все будет потом, а сначала Вам выдадут пакет документов необходимый для оформления кредита. Помимо проекта кредитного договора необходимо будет собрать документы об образовании, совокупности прямых и косвенных доходов, с места жительства.

Основным критерием доверия банка является Ваша кредитоспособность. Многие банки, в настоящее время, с пониманием относятся к тому, откуда берутся доходы населения, поэтому, помимо справки с основного места работы желательно предоставить документы о наличие недвижимости (квартиры, дачи), автомашины, вкладов в банках, владение ценными бумагами, пользование кредитными картами и все другое, что может подтвердить Ваши косвенные доходы. Вместе с тем, вступая в кредитные отношения с банком Вам необходимо помнить то, что все сведения представленные Вами для подтверждения доходов будут проверены персоналом банка и поэтому сведения должны быть представлены максимально корректные, тем более, что это в Ваших же интересах. Представленные Вами сведения после проверки будут доведены до сведения кредитного комитета, который и будет определять степень доверия к Вам.

После того, как будет принято решение о выдаче Вам кредита, на Ваше имя в банке будет открыт счет, на который и будет перечислена сумма кредита. Счет по своему статусу является целевым и использование кредитных денежных средств на иные нужды не допускается.

После предоставления кредита Вы вправе заключать договора по оформлению сделки по покупке жилья, после чего приобретенная квартира оформляется в Вашу собственность и банк перечисляет средства на счет продавца квартиры. С момента регистрации Вашего права собственности на квартиру, она находится в залоге у банка в соответствии с Законом об ипотеке. После того, как Вы погасите кредит в полном объеме банк обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, уведомление об исполнении Вами всех обязательств, а следовательно о прекращении залога, после этого, все обременения по приобретенной Вами квартире снимаются и Вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.

Таким образом, при оформлении кредитных отношений по приобретению жилья по ипотечной схеме кредитования Вами подписываются нижеследующие документы:

1. Кредитный договор,
2. Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита,
3. Договор банковского счета,
4. Договор о комплексном ипотечном страховании,
5. Нотариально удостоверенное обязательство Ваше и членов Вашей семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания,
6. Договоры поручительства (если перед банков за Вас поручатся другие лица).

Следует помнить о том, что до момента полной выплаты задолженности по кредиту и процентов по нему Вы имеете право использовать приобретенную квартиру для своего проживания и проживания членов семьи, но не имеете права ее отчуждать, сдавать в аренду и найм, передавать в качестве взноса в товарищества, общества, представлять для проживания другим лицам без предварительного письменного согласия банка и обременять ее каким-либо иным способом. При подписании кредитного договора, независимо от того, кто является заемщиком, банк требует, чтобы в качестве созаемщиков выступали и остальные совершеннолетние члены семьи.

Кроме этого, необходимым условием выдачи кредита является то, что на весь срок действия кредитного договора обязательно заключение договоров страхования квартиры, Вашей жизни и гражданской ответственности.

Во всем мире выделение кредитов сопровождается целым пакетом дополнительных расходов, Россия в этом ряду не исключение. Обычно, к моменту заключения кредитной сделки Вы должны быть готовы за счет собственных средств, произвести оплату средств, предназначенных для частичной оплаты приобретаемой квартиры, страховых взносов по договорам страхования за период не менее одного года кредитования, пошлин и других видов расходов, связанных с приобретением квартиры, стоимости услуг персоналу банка, либо уполномоченной компании по проверке квартиры на соответствие требованиям банка.

Страхуя себя, банки обычно предъявляют довольно жесткие требования к приобретаемым квартирам. Для этого, перед заключением договора купли-продажи сам банк, либо уполномоченная им компания проверит подобранную Вами квартиру на соответствие своим требованиям. Требования банка обычно таковы: подобранная Вами квартира должна быть свободна от притязаний третьих лиц и не иметь каких либо сомнительных моментов в отношении прав собственности на нее. Кроме этого, ни Вы, ни члены Вашей семьи не имеют права становиться на регистрационный учет в приобретаемой квартире за счет средств ипотечного кредитования без предварительного письменного согласия банка. Квартира должна приобретаться только у собственника, то есть заведомо отсекается приобретение квартир по популярной ныне форме договоров инвестирования строительства жилья, переуступке прав требования и так далее, квартира не должна иметь деревянных перекрытий пола и потолка.