Новости недвижимости

Все идет к тому, что к началу следующего года цены на московском рынке жилья выйдут на доавгустовский уровень 1998 года. С января 2001 года новостройки подорожали в среднем на 15%, а на вторичном рынке квартиры выросли в цене на 20%. До конца этого года рост не прекратится. Но если на первичном рынке прогнозировать его темп сложно, то на "вторичке", по словам риэлторов, он составит 1-2% в месяц. Объясняя происходящее, в комплексе перспективного развития московского правительства ссылаются на "соотношение спроса и предложения". Однако некоторые специалисты считают, что невиданный всплеск цен предложения - результат политики столичных властей. Руководитель аналитического агентства недвижимости R-way Александр Крапин полагает, что одна из основных причин роста - деятельность крупных подрядных строительных организаций (ДСК-1, Мосстроймеханизация-5, Мосфундаментстрой-6). Эти связанные с московскими властями фирмы попытались исполнять несвойственную им до этого года роль инвесторов. Желание инвестировать подтолкнуло их к созданию своего "клуба" - Московского строительного союза (МСС). И, превратившись из чистых подрядчиков в инвесторов, члены клуба резко подняли цены в районах массового строительства. "Летом прошлого года (низшая точка падения цен после кризиса в августе 1998 года) продажная цены квадратного метра на первичном рынке приблизилась к 320-350 долл., - говорит г-н Крапин, - а после этого всего за год цены выросли на 70%, и экономического объяснения этому нет". По его словам, "рост платежеспособности - миф, служащий оправданием для властей, мечтающих пошире раскрыть карманы населения". В R-way утверждают, что с 1995 года рынок "перевернулся". До этого "цены на первичном рынке формировались исходя из ситуации на вторичном, а потом они поменялись местами". Эксперты видят причину этого в том, что рынок "контролируют московские власти". А начальник отдела маркетинга компании "Инком-недвижимость" Евгений Михаленков утверждает, что "в этом году с рынка недвижимости фактически исчез сектор дешевых новостроек". Это подтверждают в Московском инвестиционном агентстве недвижимости (МИАН), напоминая о политике городских властей по обеспечению "бесплатным" жильем очередников. Покупателей, пользующихся городскими субсидиями (которые позволяют оплатить до 90% стоимости квартиры), очень много. Процедура перевода денег из городского бюджета на счета продавцов вынуждает их брать квартиры в новостройках, поскольку при покупке на вторичном рынке деньги нужны немедленно, в момент оформления сделки. Четыре года назад "однушка" на вторичном рынке (32 кв. м) могла стоить 28-30 тыс., в то время как в выхинской новостройке (36-39 кв. м) - 25 тыс. долл. Сегодня разрыв между ними резко сократился (23-25 тыс. и 21-22 тыс. долл. соответственно). Начальник отдела продаж МИАН Наталья Усова считает, что на рынке московских новостроек наступило "начало конца массовой застройки". Освоены почти все территории, предназначенные для строительства микрорайонов. Большая и поэтому относительно дешевая массовая застройка будет продолжаться только в Марьинском парке, Люблине и Куркине. Точечная застройка (строительство в обжитых кварталах города взамен ветхого и устаревшего жилья или на месте перенесенных промпредприятий) по определению дороже. Ведь она предполагает, например, отселение жильцов и снос их "хрущоб". В сформированных микрорайонах на свободных для строительства площадках квартиры также подорожали с начала года. В среднем в панельных и монолитных домах "точечного" исполнения цена 1 кв. м выросла, по словам г-жи Усовой, с 530 до 730 долл. Частные компании, специализирующиеся на строительстве жилья повышенной комфортности, например "Дон-строй", в этом году поднимали свои расценки ежемесячно на 3%. Однако в сентябре "Дон-строй" официально объявил о 20-процентном повышении. Минувшим летом "раскачался" и традиционно более инертный сектор - вторичный. С начала года обжитые квартиры подорожали в среднем на 20% (по данным МИАН, в январе средняя цена 1 кв. м составляла 630, а в октябре - 780 долл.). Вместе с тем, по материалам исследования аналитиков агентства недвижимости "САВА", в сентябре рост цен предложения замедлился. Риэлторы считают одной из причин этого замедления увеличение объема предложения по сравнению с августом на 11%. Продавцы решили перестать придерживать товар в ожидании пика цен, комментирует эту тенденцию глава агентства "САВА" Константин Апрелев. Кроме того, объем предложения увеличился за счет появления расселенных квартир в "сталинских" домах. Расселенные "сталинки" на 5-7% дороже тех же квартир с согласными разъехаться жильцами. "Расселение коммунальных квартир снова стало в этом году актуальным", - отмечает г-н Апрелев. И в качестве иллюстрации этой тенденции приводит данные о росте спроса на однокомнатные квартиры в наименее престижных районах. Именно их скупают под переселение. По сведениям компании "Инком-недвижимость", в результате этого опережающими темпами (по 5% в месяц) дорожают квартиры в "хрущевках" и "брежневках" (5- и 9-этажные панельные дома). Той же причиной (спрос на дешевые квартиры, куда отселяют жителей коммуналок), вероятно, объясняется и неравномерность роста цен в разных округах столицы. Более всего в сентябре подорожало жилье в непрестижных округах Москвы: Юго-Восточном, Восточном, Северо-Восточном и Южном. Здесь цена 1 кв. м выросла за сентябрь на 3,5-4,3%. А в Центральном, Западном и Юго-Западном округах квартиры в сентябре подорожали на 0,7-1,5%. Лидерами в темпах роста цен предложения остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые еще долго можно будет реализовывать с выгодой.

  Время новостей