Документы правительства Москвы >> >> Экономические реформы >> Финансы
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
16 января 2001 г. N 24-ПП
О состоянии и перспективах развития
системы ипотечного жилищного
кредитования в г.Москве
Система ипотечного жилищного кредитования в городе была создана в
1998 году в соответствии с постановлением Правительства Москвы от
11.08.98 N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования
в г. Москве"
Концепция была адаптирована к условиям, складывающимся в период
до августовского кризиса 1998 года, в первую очередь, в части уровня
доходов населения и инвестиционной активности в г. Москве.
За истекший период основные усилия были сконцентрированы на
реализации следующих направлений Московской ипотечной программы:
- создание законодательных основ для осуществления операций в
сфере ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение привлекательности для населения и кредитных
организаций ипотечного кредитования для приобретения жилья путем
компенсации городом части процентной ставки за пользование кредитом;
- изыскание собственных источников для финансового наполнения
Московской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период
времени отсутствие институциональных инвесторов, заинтересованных в
высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, и
дороговизну финансовых ресурсов путем строительства коммерческого
жилья с целенаправленным использованием получаемого дохода от его
реализации на финансирование жилищных ипотечных программ;
- создание центрального организующего звена системы ипотечного
жилищного кредитования - Московского ипотечного агентства.
Выполнение мероприятий, намеченных Московской ипотечной
программой, позволило создать городскую систему ипотечного
кредитования. В инициативном порядке сформировался небанковский сектор
ипотечного рынка жилья в лице инвестиционно-строительных организаций.
Всего, с начала реализации Московской ипотечной программы выдано
1265 кредитов, возвратность которых обеспечена ипотекой квартир. Из
них, по ипотечным программам, условия которых утверждены
Правительством Москвы, - 595 кредитов, по инициативным программам
банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и
рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир.
Администрацией города и участниками ипотечного рынка проведена
работа по совершенствованию городской системы ипотечного жилищного
кредитования, ее адаптации к изменяющейся ситуации в экономике и
социальной сфере, доработке концептуальных основ построения системы с
учетом положительного опыта регионов Российской Федерации и мирового
опыта в целом.
Практика функционирования городской ипотечной системы позволила
опробовать механизм ипотечного кредитования и продемонстрировать
привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и
риэлторских организаций. Вместе с тем жилищное ипотечное кредитование
не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное
влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных
кредитов.
Временно приостановлена выдача кредитов на условиях пилотного
этапа Московской ипотечной программы. Московское ипотечное агентство
не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным
уполномоченными банками.
Сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для
подавляющего числа горожан, что обусловлено недостаточным уровнем
доходов и нестабильностью платежеспособности населения, высоким
уровнем рыночных цен на жилье, дороговизной кредитных ресурсов.
Принятая в 1998 г. Концепция развития ипотечного жилищного
кредитования в г. Москве не соответствует современным условиям
социальной и экономической обстановки.
В целях создания условий для дальнейшего развития ипотечного
кредитования в г. Москве как средства расширения возможностей
приобретения жилья трудоспособным населением Правительство Москвы
постановляет:
1. Одобрить Концепцию развития жилищной ипотеки в городе Москве
(приложение).
2. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы в течение 2-х месяцев со дня принятия настоящего
постановления разработать план мероприятий по реализации Концепции,
предусматривающей разработку программ по намеченным Концепцией
направлениям, и источники финансирования этой работы.
3. Коммерческому банку "Московское ипотечное агентство" (открытое
акционерное общество) КБ "МИА" (ОАО) до 28 февраля 2001 года выкупить
права требования по ипотечным кредитам, выданным на условиях пилотного
этапа Московской ипотечной программы по кредитным делам,
представленным банками - участниками ипотечной программы.
4. По завершении выкупа прав требования по ипотечным кредитам КБ
"МИА" (ОАО) считать пилотный этап Московской ипотечной программы
выполненным.
5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы Швецову Л. И.
П.п.Премьер Правительства Москвы Ю.М.Лужков
Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 16 января 2001 года N 24-ПП
КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
Введение
Настоящая концепция разработана в связи с несоответствием
принятой в 1998 году Концепции развития ипотечного кредитования в
г.Москве изменившейся ситуации в экономике и в социальной сфере, в
первую очередь, в части доходов населения и инвестиционной актив-
ности.
Новая редакция концепции опирается на практику реализации пи-
лотного этапа Московской ипотечной программы и учитывает рекомен-
дации Госстроя России, положительный опыт внедрения и функциониро-
вания ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации, а
также замечания и предложения участников рынка ипотечного кредито-
вания.
1. Цели и ожидаемый результат развития системы ипотечного жи-
лищного кредитования.
Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в
городе Москве является расширение возможностей приобретения жилья
трудоспособным населением.
Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе бла-
гоприятных условий для функционирования рыночных механизмов креди-
тования граждан для приобретения жилья.
Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению
доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит
городу решить ряд социально-экономических задач, в том числе:
- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их дос-
тойным жильем;
- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет
увеличения платежеспособного спроса;
- ускорение роста строительного производства и связанных с
ним отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет
города;
- оживление инвестиционного процесса;
- повышение занятости населения;
- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспече-
ния населения жильем.
2. Роль и место системы жилищного ипотечного кредитования в
единой жилищной политике города.
Развитие системы жилищного ипотечного кредитования рассматри-
вается в качестве приоритетного направления жилищной политики го-
рода. Это означает, что в жилищной политике основные усилия будут
сконцентрированы на решении жилищных проблем горожан, имеющих ста-
бильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных усло-
вий самостоятельно без финансовой помощи со стороны города, а для
определенных категорий с оказанием городом адресной финансовой
поддержки с целью обеспечения начальных условий для получения кре-
дита.
Вместе с тем за городом будет сохраняться функция обеспече-
ния жильем на условиях социального или коммерческого найма, без-
возмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют
приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кре-
дита.
Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредито-
вания должно привести к созданию в городе функционально полной
системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения
жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.
3. Основные итоги начального периода развития системы жилищ-
ного ипотечного кредитования.
Реализация механизма долгосрочного жилищного ипотечного кре-
дитования в городе началась в 1998 году принятием постановления
Правительства города Москвы от 11.08.98 N 625 "О концепции разви-
тия ипотечного жилищного кредитования в городе Москве"
В рамках намеченных Концепцией мероприятий в Москве был прой-
ден период становления системы долгосрочного жилищного ипотечного
кредитования. Главными положительными итогами этого периода явля-
ются:
* создание законодательных основ для осуществления операций в
сфере ипотечного кредитования;
* закладка организационных основ функционирования системы
долгосрочного жилищного ипотечного кредитования путем создания в
качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Московского
ипотечного агентства;
* практическая отработка нескольких схем ипотечного жилищного
кредитования, адаптированных к современному состоянию правовой ба-
зы и сложившейся социально-экономической ситуации;
* осознание значительным слоем населения необходимости и воз-
можности решения проблемы улучшения жилищных условий собственными
усилиями - путем достижения уровня собственных доходов, позволяю-
щего получить и в дальнейшем погасить жилищный ипотечный кредит;
* появление заинтересованности у кредитно-финансовых учрежде-
ний и строительного комплекса в разработке и осуществлении собс-
твенных жилищных ипотечных программ и ориентация на них, как на
перспективу долгосрочного стратегического развития.
Вместе с тем за прошедшие годы долгосрочное жилищное ипотеч-
ное кредитование в городе не получило массового распространения. В
сложившихся экономических условиях массовое внедрение жилищного
ипотечного кредитования сдерживалось:
* неадекватностью Московской ипотечной программы изменившейся
в августе 1998 года социально-экономической обстановке:
- первоначальной ориентацией программы на зарубежные источ-
ники финансового наполнения (не вступили в действие);
- направленностью программы на быстрый переход ипотечной
системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой,
стабильной государственной экономики;
- отсутствием отечественных институциональных инвесторов
(пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.), заинтересованных в
высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;
- принудительным принятием условий кредитования по процент-
ной ставке, не соответствующим рыночным условиям, в результате че-
го для выкупа кредитов, выданных уполномоченными банками,требуются
значительные бюджетные затраты;
* сложившейся обшей политической и экономической ситуацией:
- высоким уровнем инфляции;
- недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособнос-
ти населения;
- несовершенством системы налогообложения;
- высокой себестоимостью жилищного строительства;
- дороговизной финансовых ресурсов;
* отсутствием сложившейся практики обращения взыскания на за-
ложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обяза-
тельств по кредиту;
* отсутствием стандартов процедур выдачи и обслуживания ипо-
течных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков;
* низким уровнем доверия населения, кредиторов и потенциаль-
ных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов
власти;
* низкой активностью кредитно-финансовых учреждений, обуслов-
ленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализа-
ции собственных программ жилищного ипотечного кредитования.
4. Анализ функционирующей в городе системы ипотечного жилищ-
ного кредитования.
Действующая в настоящее время в городе система долгосрочного
жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к
сложившимся в государстве и в городе условиям социальной, экономи-
ческой, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные прог-
раммы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и са-
мостоятельно кредитными, инвестиционно-строительными и строитель-
ными компаниями.
В результате в городе сложилась мозаичная система жилищных
ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский
сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по
источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по
характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.
В данном разделе будут рассмотрены функционирующие в настоя-
щее время жилищные ипотечные программы, подтвердившие свою жизне-
способность в сложившейся социально-экономической обстановке, а
также те механизмы, которые еще не получили должного развития в
городе, однако могут быть признаны перспективными.
4.1. Московское ипотечное агентство: от двухуровневой ипо-
теки к многообразию видов деятельности.
В основу прежнего варианта Московской программы ипотечного
кредитования была заложена модель организации рефинансирования
кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через
операторов вторичного ипотечного рынка. При этом предполагалось,
что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка будут в
городе стабильно действовать, способствовать быстрой оборачивае-
мости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от ин-
весторов и заемщиков, и обеспечат рефинансирование ипотечного кре-
дитования с выходом на полное самофинансирование в течение 1-2
лет.
В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефи-
нансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи зак-
ладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипо-
течного рынка.
Важнейшими вехами создания института вторичных операторов
ипотечного рынка стали на уровне города учреждение Московского
ипотечного агентства, а на федеральном уровне - учреждение Агент-
ства по ипотечному жилищному кредитованию.
Важнейшей предпосылкой становления рассматриваемой модели
ипотечного жилищного кредитования является принятие стандартов
процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
Необходимо отметить, что рассматриваемая двухуровневая модель
системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования признается
мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению
которой можно стремиться, как конечному продукту эволюции ипотеч-
ной системы в целом.
Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансо-
вых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее
инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функциони-
рования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кре-
дитно-финансового рынка. Поэтому не случайно данная система дос-
тигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в стра-
нах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для усло-
вий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь
в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвести-
ционной активности, данный вариант развития системы долгосрочного
жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве
основного ориентира на долговременную перспективу.
Стартовый этап Московской ипотечной программы совпал по сро-
кам с финансовым кризисом 1998 года. В результате пилотный проект
программы не был поддержан финансовыми поступлениями от инвесто-
ров, прежде всего от зарубежных. Город предпринял попытку обеспе-
чить финансирование Московской ипотечной программы денежными
средствами, поступающими от коммерческой реализации специально
возводимого жилья. Однако городской бюджет без привлечения инвес-
торов не способен профинансировать систему до уровня, достаточного
для ее выхода на режим самофинансирования.
Тем не менее, отказываться от двухуровневой модели ипотечного
кредитования город не намерен, поскольку она применима для креди-
тования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уров-
ней. Это позволит на начальном этапе отработать на практике техно-
логию реализации ипотечного жилищного кредитования и, в дальней-
шем, использовать ее в сегментах городской системы ипотечного жи-
лищного кредитования.
В сложившихся условиях Московское ипотечное агентство сох-
раняет свою роль не только как оператор вторичного ипотечного рын-
ка, но и как координатор реализации различных вариантов и схем
ипотечного кредитования, как кредитная организация, выполняющая
реальные финансовые операции на ипотечном рынке. В частности, КБ
"МИА" (ОАО) может быть интегрировано одновременно в несколько схем
ипотечного кредитования, указанных в настоящей Концепции.
В этой связи можно выделить такой вид деятельности Агентства,
как предоставление кредитов льготным категориям населения по мето-
дике, разработанной совместно с Департаментом муниципального жилья
и жилищной политики.
4.2. Программы, реализуемые коммерческими банками за счет
собственных ресурсов.
Программы приняты и реализуются универсальными банками, имею-
щими доступ к источникам долгосрочных финансовых ресурсов, а также
располагающими структурными подразделениями ипотечного кредитова-
ния.
Основными отличительными чертами программ данного типа явля-
ются:
- использование банками для удовлетворения заявок потенциаль-
ных заемщиков произвольных финансовых источников - собственных ка-
питалов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбан-
ковских кредитов и т.п.;
- наличие прямой зависимости масштаба и активности коммерчес-
ких банков по ипотечному кредитованию от общего состояния кредит-
но-финансового рынка в государстве;
- отсутствие необходимости установления единых стандартов па-
раметров ипотечного кредитования (продолжительность кредитования,
процентная ставка и др. устанавливаются каждым банком самостоя-
тельно, ориентируясь на рыночную конъюнктуру);
- пополнение кредитными организациями собственного кредитного
портфеля высоконадежными, но низкодоходными активами.
В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам
коммерческих банков заемщиками данной системы ипотечного кредито-
вания могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно вы-
соким уровнем декларируемого дохода. Следует заметить, что удель-
ный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком
собственного жилья по данной системе, пока еще незначителен.
Возможностью использования средств клиентов, находящихся на
банковских депозитах, в качестве основного источника долгосрочных
кредитных ресурсов на современном этапе располагает в наибольшей
мере Сбербанк России. В дальнейшем, по мере установления доверия
населения к банковским вкладам, такие возможности могут появиться
у значительного числа банков.
Вместе с тем можно полагать, что данный вариант развития сис-
темы долгосрочного жилищного кредитования в ближайшие годы не при-
ведет к существенному росту масштаба ипотечного кредитования насе-
ления. Это обусловлено высокой стоимостью долгосрочных коммерчес-
ких кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков в связи
с недостаточным уровнем личных доходов.
К отдельному виду программ одноуровневого ипотечного кредито-
вания следует отнести развивающийся в городе механизм финансирова-
ния ряда московских кредитных организаций крупными геополитически-
ми инвесторами, которые могут преследовать не только цели получе-
ния прибыли. Положительной стороной работы подобных инвестиционных
фондов является унификация систем выдачи ипотечных кредитов, что
влечет за собой создание цивилизованного рынка ипотечного кредито-
вания.
4.3. Программы, реализуемые в небанковском секторе.
В условиях сокращения бюджетного финансирования на жилищное
строительство, удорожания строительных кредитов и под угрозой сни-
жения платежеспособного спроса населения на жилье крупные инвести-
ционно-строительные и строительные компании начали разрабатывать и
внедрять различные схемы, позволяющие им привлекать денежные
средства еще на этапе строительства в форме договоров долевого
участия в строительстве или инвестирования.
Стремясь увеличить приток финансовых ресурсов от населения,
некоторые строительные компании стали создавать сберегатель-
но-строительные общества или потребительские союзы, которые прив-
лекают сбережения граждан на накопительные счета в форме паевых
взносов, направляют их на строительство конкретных объектов, а за-
тем предоставляют этим гражданам рассрочку оплаты (коммерческий
кредит) на оговоренный срок под залог приобретенного жилья.
Данные схемы в сложившейся социально-экономической обстановке
пользуются серьезной поддержкой населения, нуждающегося в улучше-
нии жилищных условий, и будут поддерживаться городом.
В то же время, подобные схемы вынуждают покупателя жилья фак-
тически авансировать застройщика, принимая на себя всю совокуп-
ность строительных и финансовых рисков. При отсутствии достаточно
жесткого надзора и контроля со стороны города и государства при
широком распространении подобных схем могут появиться недобросо-
вестные застройщики, которые по злому умыслу либо в силу нерадиво-
го управления своей деятельностью могут не достичь декларируемых
целей строительной программы.
Для исключения возможностей недобросовестного использования
вкладов населения город предполагает поставить систему контроля и
надзора за деятельностью такого рода программ ипотечного кредито-
вания для чего предполагается совершенствовать нормативную и пра-
вовую базу и наладить систему мониторинга рынка жилищных программ.
4.4. Программы, реализуемые ссудо-сберегательными учреждения-
ми.
Отличительной особенностью данных программ долгосрочного жи-
лищного ипотечного кредитования является использование для финан-
сирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно на-
капливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищ-
ных сбережений в кредитных организациях.
Будущие заемщики проходят, как правило, два основных этапа
участия в ссудо-сберегательной схеме: накопления сбережений и
собственно кредитования. При этом у заемщиков, находящихся на эта-
пе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только
после прохождения ими установленного учреждением порогового значе-
ния суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемо-
го кредита.
Процентные ставки кредита и банковский процент по накопитель-
ным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным уч-
реждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть незави-
симыми от колебаний кредитно-финансового рынка.
Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требу-
ется сильная и комплексная государственная поддержка, включая пра-
вовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссу-
до-сберегательного учреждения, предоставление государственных га-
рантий и налоговых льгот.
До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуе-
мой государственной поддержки. В связи с этим, в классической фор-
ме в городе система ссудо-сбережений в истекший период реализована
не была.
Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере
соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэконо-
мическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям ши-
роких слоев населения и должна рассматриваться, как одно из перс-
пективных направлений развития городской системы долгосрочного жи-
лищного ипотечного кредитования.
В связи с этим, город предполагает оказывать всемерную под-
держку развитию систем жилищных ссудо-сбережений. При этом предпо-
лагается, что данная система может быть совмещена с большинством
из рассмотренных ранее моделей ипотечного жилищного кредитования.
4.5. Программа кредитования строительства жилья.
Анализ причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного
кредитования, выявил следующую проблему. В условиях действующего в
Москве правового регулирования абсолютно не развивается кредитова-
ние строительства жилья, так как в период строительства объект
недвижимости (дом в целом или квартира) только создается и не мо-
жет быть предметом ипотеки, а без соответствующего обеспечения
банки отказывают в предоставлении кредита.
Выход из создавшейся ситуации может быть найден при условии
оформления прав собственности на земельный участок. При этом, не
предлагается поголовное оформление прав собственности на землю при
строительстве жилых домов. Востребованной и перспективной схемой
ипотечного кредитования при строительстве может стать кредитование
жилищных кооперативов, незаслуженно забытых в период перехода к
рыночным отношениям.
В предлагаемой схеме жилищный кооператив формируется из числа
граждан, способных в течение строительства оплатить, предположим,
50% стоимости строительства дома. На оставшуюся сумму кооперативу,
как юридическому лицу, предоставляется банковский кредит.
Проценты за пользование этим кредитом и сумма основного долга
распределяются между гражданами-членами кооператива и выплачивают-
ся ими в качестве взносов. Обеспечением по кредитному договору яв-
ляется залог земельного участка, который предоставляется в собс-
твенность жилищному кооперативу.
Для реализации данной схемы ипотечного кредитования необходи-
мо внести изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недви-
жимости)" в части распространения ипотеки на возводимые на зало-
женном земельном участке здания (ст.65 указанного закона).
4.6. Программы, реализуемые специализированными ипотечными
банками.
В мировой практике специализированные ипотечные банки предос-
тавляют ипотечные жилищные кредиты на основе финансовых средств,
поступающих от размещения ипотечных облигаций, обеспеченных зало-
гом приобретаемого жилья. Для этого ипотечным банкам предоставля-
ется право выпускать низкорисковые и поэтому относительно дешевые
ипотечные облигации. Надежность этих ценных бумаг обеспечивается
принятием жестких законодательных ограничений условий предоставле-
ния ипотечных кредитов и сфер деятельности ипотечных банков.
В настоящее время в Москве отсутствуют специализированные
ипотечные банки, занимающиеся исключительно долгосрочным жилищным
ипотечным кредитованием.
Это обусловлено, с одной стороны, недостаточным уровнем раз-
вития нормативной и правовой базы, а с другой стороны, невозмож-
ностью обеспечения рентабельной работы узко специализированного
кредитно-финансового учреждения при ограниченных масштабах функци-
онирования системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования
в целом.
Учитывая изложенное, в ближайшие годы необходимо сконцентри-
ровать усилия по развитию этой системы кредитования.
5.Основные направления дальнейшего развития в городе системы
жилищного ипотечного кредитования.
Для создания в городе полномасштабной системы ипотечного жи-
лищного кредитования требуется системный подход и координация уси-
лий не только на городском, но и на федеральном уровнях.
Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию
системы ипотечного жилищного кредитования являются:
* создание действенных механизмов взаимодействия всех участ-
ников рынков жилья и ипотечного кредитования под эгидой Правитель-
ства Москвы, в частности, путем объединения в рамках некоммерчес-
кой организации;
* реализация бюджетной политики, направленной на стимулирова-
ние активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредито-
вания;
* совершенствование правовой и нормативной базы на городском
уровне и оказание поддержки, а, в необходимых случаях, выдвижение
собственной инициативы совершенствования правовой и нормативной
базы федерального уровня;
* создание механизмов взаимодействия городской системы ипо-
течного кредитования с ипотечными системами Московской области и
других регионов, разработка совместных программ;
* подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки
в Москве.
Кроме того, предполагается в переходный период реализовывать
собственную программу Правительства Москвы по предоставлению ль-
готных ипотечных кредитов очередникам по месту жительства.
5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного
кредитования.
* Стимулирование и равная поддержка городом различных схем
жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на
тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране соци-
ально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответс-
твовать интересам развития города;
* Отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и пе-
реход на чисто рыночные условия кредитования граждан;
* Ориентация в первую очередь на те категории населения, ко-
торые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при
ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число за-
емщиков;
* Обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет
продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением про-
фессиональных риэлторов;
* Поддержка городом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами для
получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях,
через систему предоставления безвозмездных субсидий на строитель-
ство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при
получении ипотечного кредита;
* Предоставление гражданам возможности осуществления первона-
чальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приоб-
ретения облигаций специального ипотечного выпуска Московского го-
сударственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ);
* Обеспечение возможности для очередников ускорить получение
муниципального жилья путем накопления первоначального взноса на
жилье в форме приобретения облигаций МГЖОЗ с последующей куплей-
продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;
* Создание и содержание резервного фонда для временного про-
живания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита,
в период обращения взыскания и реализации жилья;
* Выделение бюджетных средств (муниципального имущества) в
целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам
Московского ипотечного агентства для привлечения долгосрочных де-
нежных средств инвесторов на рынок жилья;
* Обеспечение широкого информационного освещения вопросов
ипотечного кредитования населения;
* Совершенствование нормативной и правовой базы города в це-
лях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного
кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными
структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной и
правовой базы федерального уровня.
5.2. Дальнейшее развитие нормативной и правовой базы на го-
родском и федеральном уровнях.
Основные усилия по развитию системы жилищного ипотечного кре-
дитования будут сосредоточены на формировании нормативной и право-
вой базы на региональном и федеральном уровнях.
Для этого предполагается осуществлять активное взаимодействие
с федеральными структурами в части совершенствования нормативной и
правовой базы федерального уровня. Предполагается осуществлять
сотрудничество в совершенствовании и принятии следующих норматив-
ных правовых актов:
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в "Жилищный кодекс РСФСР" в части установления законных осно-
ваний для выселения граждан из жилых помещений и переселения граж-
дан в муниципальный резервный фонд;
* Проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных
бумагах, законодательно закрепляющий порядок выпуска и обращения
ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок
надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в час-
ти:
- порядка обращения взыскания на заложенное имущество;
- порядка составления, выдачи, залога и передачи прав по зак-
ладной;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Гражданский Кодекс Российской Федерации в части:
- прекращения права пользования жилым помещением членами
семьи бывшего собственника;
- очередности удовлетворения требований кредиторов при банк-
ротстве юридических лиц;
- установления особого правового статуса кредиторов - держа-
телей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридичес-
ких лиц - эмитентов этих бумаг;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в час-
ти установления особого правового статуса кредиторов - держателей
эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц
- эмитентов этих бумаг;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических
лиц" в части:
- увеличения размера предоставляемой льготы по подоходному
налогу физическим лицам, и увеличения срока для лиц, получивших
кредит, на строительство или приобретение жилья на весь срок пога-
шения кредита в части погашения основного долга и процентов за
пользование денежными средствами;
- увеличения сумм денежных средств, не включаемых в совокуп-
ный налогооблагаемый доход физического лица, полученных от продажи
квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" в
части:
- уменьшения или отмены государственной пошлины за государс-
твенную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (дого-
вора об ипотеке);
- установления государственной пошлины за нотариальное удос-
товерение договора об ипотеке жилого помещения в размере установ-
ленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;
установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение
договора уступки требования по кредитным договорам, обеспеченным
ипотекой жилого помещения в размере установленного законом размера
минимальной месячной оплаты труда;
* Изменения и дополнения в проект второй части Налогового Ко-
декса Российской Федерации в части:
- увеличения размера предоставляемой льготы по подоходному
налогу физическим лицам и увеличения срока для лиц, получивших
кредит, на строительство или приобретение жилья на весь срок пога-
шения кредита в части погашения основного долга и процентов за
пользование денежными средствами;
- исключения из совокупного налогооблагаемого дохода физичес-
кого лица сумм, полученных от продажи квартир и жилых домов, при-
надлежащих им на праве собственности;
- установления государственной пошлины за нотариальное удос-
товерение договора об ипотеке жилого помещения в размере установ-
ленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;
- установления государственной пошлины за нотариальное удос-
товерение договора уступки требования по кредитным договорам,
обеспеченным ипотекой жилого помещения в размере установленного
законом размера минимальной месячной оплаты труда;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредит-
ных организаций" установления особого правового статуса кредиторов
- держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве
юридических лиц - эмитентов этих бумаг;
* Проект федерального закона о внесении изменений и дополне-
ний в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвес-
торов на рынке ценных бумаг" в части включения в состав требуемого
перечня информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении
ценных бумаг и об обязанности предоставления инвесторам для озна-
комления документов об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
* Проект федерального закона о кредитных потребительских сою-
зах, регулирующий деятельность специфического вида потребительских
союзов, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства
своих членов в различных установленных законом формах;
* Проект федерального закона о страховании ответственности
при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, регулирующий
вопросы заключения договоров страхования ответственности по дого-
вору и отражающий особенности осуществления страхования в процессе
ипотечного жилищного кредитования;
* Инструкция Минюста России о порядке регистрации ипотеки жи-
лого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о
порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав
требования по ипотечным кредитам;
* Разъяснения МНС России о порядке взимания НДС по налогооб-
ложению операций по приобретению прав требования по кредитным до-
говорам;
* Письмо Банка России "О порядке бухгалтерского учета опера-
ций по уступке требования по кредитам и закладной" с примерами
бухгалтерских проводок в части уступки требования по ипотечным
кредитам;
* Изменения и дополнения в инструкцию Банка России 2 июля
1997 года N 63 "О порядке осуществления операций доверительного
управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными органи-
зациями Российской Федерации" о возможности передачи приобретенных
кредитов в доверительное управление иным кредитным организациям;
* Изменения и дополнения в Инструкцию Банка России от 30 июня
1997 года N 62а "О порядке формирования и использования резерва на
возможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности про-
центов по долгосрочным ссудам;
* Инструкция Банка России "О порядке регулирования деятель-
ности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования", оп-
ределяющая особенности регулирования рисков кредитных организаций
по операциям на рынке ипотечного кредитования;
* Проект постановления Правительства Москвы о создании Межве-
домственной комиссии по рассмотрению жалоб граждан в связи с отка-
зом органов опеки и попечительства в выдаче разрешений на соверше-
ние сделок с имуществом несовершеннолетних, обобщения практики по
данным вопросам, выработке рекомендаций для органов опеки и попе-
чительства, обязательных для последующего доведения до глав Управ
Московским комитетом образования, и исполнения префектами адми-
нистративных округов в рамках их компетенции;
* Разработка схем кредитования при строительстве жилья с пос-
ледующей ипотекой;
* Проект федерального закона "О внесении изменений в Феде-
ральный закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Фе-
дерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и житель-
ства в пределах Российской Федерации";
* Проект федерального закона "О внесении дополнений в Феде-
ральный закон Российской Федерации "Об исполнительном производс-
тве".
5.3.Стимулирование активности заемщиков ипотечных кредитов.
Основными путями стимулирования активности заемщиков в полу-
чении ипотечных кредитов для приобретения жилья являются:
- снижение налогового бремени заемщика;
- снижение выплат по кредиту.
Вопросы совершенствования налогового законодательства расс-
мотрены в п.5.2. настоящей Концепции.
Снижение выплат по кредиту для заемщика предполагается осу-
ществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из
бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается осуществлять та-
ким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного
жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается
вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями го-
родского бюджета. Предполагается реализовать следующий механизм
субсидирования.
В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов
для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако
в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для
оплаты первоначального взноса за квартиру, Правительство Москвы
предполагает осуществлять субсидирование первоначального взноса за
квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.
Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распрост-
ранить на категории граждан, нуждающихся в социальной поддержке.
Порядок предоставления субсидий, а также категории граждан, кото-
рым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно Московской
городской Думой при утверждении приоритетов предоставления в поль-
зование или приобретения в собственность с помощью города жилых
помещений.
6. О схеме ипотечного жилищного кредитования Департамента му-
ниципального жилья и жилищной политики, нацеленной на ускорение
получения жилья очередниками.
При существующем дефиците денежных средств и невозможности
быстрого обеспечения очередников муниципальной жилой площадью, ак-
туальной становится проблема предоставления очередникам, имеющим
стабильные доходы, возможности получить ипотечный кредит на льгот-
ных условиях для приобретения жилья самостоятельно. В связи с этим
Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства
Москвы предполагает реализовать собственную схему ипотечного жи-
лищного кредитования, основанную на предоставлении возможности
очередникам:
* осуществлять первоначальные накопления на приобретение
жилья, имея гарантии их сохранности и целевого использования со
стороны Правительства Москвы;
* применение схем зачета уже имеющегося в собственности жилья
в качестве первоначального и/или основного взноса при приобретении
нового;
* сочетание льгот и жилищных субсидий со схемой жилищного
кредитования очередников города;
* применение схем продажи жилья в рассрочку с одновременным
залогом (ипотекой).
В качестве накопительной схемы предлагается использование вы-
пуска Правительством Москвы облигаций Московского государственного
жилищного облигационного займа (МГЖОЗ). Главное - это реальная
возможность, с одной стороны предоставить гражданам (в первую оче-
редь - нуждающимся в улучшении жилищных условий) возможность пос-
тепенного накопления средств на квартиру (от 1 года до 10 лет), с
другой стороны - привлечь на строительство муниципального жилья
реальные средства (не внешние заимствования и не банковские креди-
ты, а средства граждан). При этом система позволяет реализовывать
построенные на эти средства квартиры с использованием механизма
ипотеки (в сочетании с рассрочкой платежа по договорам купли-про-
дажи муниципального жилья). То есть, очередник может накопить по
облигациям половину стоимости квартиры, оформить квартиру в свою
собственность, получив коммерческий кредит в виде предоставления
отсрочки (рассрочки) оплаты другой половины стоимости жилья, обес-
печив исполнение обязательств по кредиту залогом приобретенной
квартиры.
Оптимальным вариантом реализации облигаций жилищного займа и
небанковской ипотеки является организация строительства муници-
пального жилья, предполагающая комбинированное финансирование из
различных источников (средства от реализации облигаций, бюджетные
средства, предназначенные для строительства муниципального жилья,
иные средства инвесторов - физических и юридических лиц), аккуму-
лированное в рамках единого бюджетного фонда. Из этого фонда долж-
но финансироваться строительство всего муниципального жилья (пред-
назначенного и для погашения облигаций, и для предоставления по
договорам купли-продажи в кредит, и для предоставления очередникам
по договорам социального найма и др.).
|
Заголовок:
|
Постановление ПравительстваN 24-ПП |
|
Дата:
|
2001-01-16 |
|
Позиционируется в разделах:
|
Экономические реформы >> Финансы |
|
::
все о недвижимости
ИПОТЕКА 
