Публикации

РЫНОК УЖЕ НЕ ТОТ, ЧТО ПОЛГОДА НАЗАД

В апреле изменение цен на вторичном рынке практически прекратилось. Едва ли прирост в 0,4% в долларах и 0,9% в рублях можно назвать заметным повышением. При этом общий объем предложений всех квартир на рынке сохранился. Следовательно, можно констатировать факт перехода рынка еще в одну фазу. Но это уже не тот рынок, который мы наблюдали полгода назад. За последние два месяца его качественное состояние изменилось.

В большинстве сегментов рынка были отмечены лишь незначительные колебания цены предложения. При этом ситуация, когда цены на низкокачественное жилье превышали цены на квартиры более высокого качества, сохранилась. Дело, видимо, в том, что дешевые квартиры, расположенные в 5- и 9-этажных кирпичных и панельных домах, были выкуплены ранее. Оставшаяся часть квартир, относящихся к этому сегменту рынка, в силу своего территориального расположения ценится несколько дороже.

Качественное состояние рынка, сложившееся к марту, сохранилось и в апреле. Дефицит квартир в пятиэтажных панельных домах остался неизменным. Не прибавилось квартир и в девятиэтажных панельных домах. Тенденция к «вымыванию» дешевого жилья продолжилась.

Небольшой рост цен в апреле наблюдался во всех административных округах города за исключением Юго-Западного. Но даже это не оказало серьезного воздействия на общую ценовую ситуацию.

Доля различных округов в общем городском вторичном рынке квартир претерпела некоторые изменения. Уменьшилась доля Центрального, Северного и Восточного округов. Лидерами увеличения объема предложений в апреле стали Южный и Юго-Западный округа.

Прогноз: Апрель подтвердил предположение о том, что безудержный рост цен последнего полугодия сделал свое «черное» дело. Сегмент рынка, занимаемый наиболее дешевым жильем, значительно уменьшился. Покупатели не смогли выдержать навязываемый им темп изменения цен. Под воздействием этих фактов изменилась структура финансовых возможностей и спроса. Увеличение доли квартир, предлагаемых к продаже во всех панельных домах, за исключением 5- и 9-этажных, говорит о том, что потенциальные покупатели такого жилья не смогли реализовать свои возможности и сделали выбор в пользу более дешевых и менее качественных квартир. Имея несколько больший запас денежных средств, они выдержали ценовую гонку, но, в конечном итоге, купили совсем не то, о чем мечтали. А теперь возникает закономерный вопрос: кто же теперь будет покупать квартиры в домах повышенной комфортности, к каковым относятся панельные дома выше девяти этажей?

Лето традиционно является не только не самым лучшим периодом для риэлторов, но и проверкой рынка на стабильность. Вероятно, в этом году это проявится в максимальной степени. С одной стороны, теоретическое сезонное снижение цен, а с другой стороны, объективные предпосылки к такому снижению со стороны продавцов. Едва ли им удастся сдерживать цены на нынешнем уровне еще полгода. Но резких провалов быть не должно.