Публикации

ПОКУШЕНИЕ НА СОБСТВЕННОСТЬ

Как известно, Правительством Москвы принято постановление «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». Первый в Москве и в России доходный дом расположен по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, д.10 (строительный адрес: Серебрянический переулок, вл. 9-11/12). В постановлении специально отмечено, что дом находится в собственности г. Москвы, а жилые и нежилые помещения предназначены для сдачи в коммерческий наем без права выкупа. Но почему так категорично?

Не откроет ли этот эксперимент дорогу к принципиально новой форме собственности — Частному домовладению?

До революции частное домовладение было одним из самых распространенных и прибыльных видов предпринимательства. Именно благодаря ему в самом начале XIX века Москва по темпам строительства вышла на одно из первых мест в мире. Частным заказчикам мы обязаны, возможно, самыми красивыми зданиями, которыми и по сей день гордится столица: на Арбате и Поварской, Ильинке и Рождественке… Эти дома так и назывались: доходные. Что было потом — известно. Отдельные квартиры в них превратились в коммуналки, а многие из домов стали сейчас «аварийными».

Подчеркнем и такой факт: с исчезновением класса домовладельцев исчезла сама идея извлечения из построенного жилья прибыль. Сейчас об этом даже как-то странно говорить — обслуживание жилищного фонда, как известно, убыточно. ЖКХ, по некоторым подсчетам, поглощает столько же средств, как армия. Здесь ли говорить о бизнесе?

Но так ли уж обязательно городу быть хозяином жилых строений, как о том говорится в недавнем правительственном постановлении, и вместе с тем заботиться об их содержании? Нет что ли других проблем в городском хозяйстве? Неслучайно сейчас столько говорится о создании товариществ собственников жилья, когда дома передаются самим жильцам и им самим предлагается взять их на обслуживание. Правда, разговоров много — результатов маловато.

Да и будут ли? Удастся ли вообще городу с помощью ТСЖ решить свои жилищно-коммунальные проблемы? Вряд ли. Во-первых, даже по самым оптимистическим подсчетам, товарищества могут быть созданы в домах, площадь которых составляет от пяти до десяти процентов жилищного фонда. А во-вторых… Да, дом передается жильцам в собственность. Но какую? Коллективную. А что из этого получается, мы уже знаем.

По всему видно: пора возрождать институт частного домовладения, лелеять и растить отряд предпринимателей, решившихся на этот вид бизнеса. Сразу заметим, что это не обязательно должно быть физическое лицо, может быть и юридическое: АО, ОАО, назовите как угодно, лишь бы у дома появился реальный заинтересованный хозяин, который только и сможет навести там порядок, создав для его обитателей достойные условия проживания.

Предложение отдает утопией. Возможно ли это при дотационном ЖКХ? Даже если дотации назовут субсидиями? Какой предприниматель захочет так тесно связать свой бизнес с возможностями и капризами бюджета?

И тем не менее, есть расчеты — их провели в Институте экономики РАН: далеко не всегда обслуживание жилищного сектора должно быть убыточным. Иными словами, идея частного предпринимательства не столь уж нереальна. Но лишь в том случае, если она тесно и органично связана со строительно-инвестиционным бизнесом.

Сейчас это разные отрасли городского хозяйства — строительство домов и их обслуживание. Но почему бы их не объединить в одну: тот, кто строит, инвестирует деньги в строительство, в дальнейшем становится хозяином возведенных домов, а значит, — и ответственным за их сохранность? Иными словами, выгоду или, говоря словами классика, «прибавочную стоимость», он должен получать не только от продажи квартир, но и от их эксплуатации.

Так, собственно, и принято во многих странах: частные компании (работу которых, естественно, строго регламентируют городские власти) строят дома, а потом берут их на обслуживание. При этом люди, вселяясь в квартиры, не выкладывают за них всю сумму, а «растягивают» ее на несколько лет, включая в плату и расходы на обслуживание. А что у нас? «Без права выкупа» — говорится в постановлении по московскому эксперименту. Но почему? Ипотека плюс коммерческий наем в «одном флаконе» как раз и могут дать нужный эффект. Неслучайно зарубежные строительные организации, занимающиеся также и эксплуатацией домов, именуются кооперативами, иными словами, несут в себе идею рассрочки на покупку жилья — как наши ЖК и ЖСК.

А теперь расчеты, которые провели в Институте экономики. Все дома разделены — по знакомой терминологии — на бизнес-класс, средний класс и эконом-класс. В первый входят самые элитные квартиры (100-150 кв.м), а для соответствующих домов подразумевается высший (для данной территории) уровень обслуживания: охрана, гараж, бассейн, сауна, теннисный корт, «свой» торговый центр. Месячная плата за наем такой квартиры: 1000-1200 долларов.

Во втором случае квартиры меньше (70-90 кв.м), услуги скромнее, плата — 500-600 долларов. И наконец, еще более дешевые квартиры (40-60 кв.м) с весьма скромным, но, естественно, выше муниципального уровнем обслуживания. Здесь их владельцам придется платить около 250 долларов. Заметим, что такую же сумму отдает семья в месяц, приобретая квартиру с помощью ипотеки (правда, еще и внеся довольно внушительную сумму как первоначальный взнос).

Сравним: в доходном экспериментальном доме, который вступит в строй в нынешнем году, цены только за проживание будут значительно выше. Так предлагаемые ежемесячные арендные ставки: $3500 за двухкомнатную квартиру, $4000 — за 3-комнатную, $6 000 — за 4-комнатную и $12 000 — за 6-комнатную. Правда, и уровень комфорта там достаточно высок.

Квартиры оснастят системами сигнализации, оптико-волоконной связью, обеспечивающей подключение к Интернету и спутниковому телевидению, индивидуальными системами кондиционирования воздуха, системами автономного обеспечения горячей водой. Кухни, ванные комнаты и санузлы предполагается укомплектовать мебелью и бытовой техникой. Несколько квартир меблируют полностью и укомплектуют теле- и видеоаппаратурой. Гараж, бассейн, теннисный корт — это само собой разумеется.

«Академический» вариант, как видим, несколько скромнее. Но, может, так и надо? Ведь речь идет о доступности квартир для значительного числа москвичей. А тысячами долларов их только отпугнешь. К тому же, осуществляет московский эксперимент государственное предприятие: ГУП «Мосжилкомплекс», подведомственный Департаменту инвестиционных программ строительства. Частный капитал, возможно, распорядится деньгами более рачительно и экономно.

Но окупятся ли квартиры при такой — более низкой — плате за наем (вместе с выплатой рассрочки)? Станут ли дома действительно доходными?

Не станем низвергать на читателя лавину цифр, скажем лишь, что подсчеты, сделанные в институте, весьма скрупулезные и заняли не один десяток страниц. Учитывались при этом — для каждого из видов домов отдельно — общая площадь квартир, их среднее количество в здании, стоимость строительства одного квадратного метра, эксплуатационные расходы, налоги и т.д. И получилось, что каждый из домов все-таки сможет принести прибыль. Сможет! Правда, при этом срок окупаемости таков: для бизнес-класса — 9 лет, среднего — 14, эконом-класса — 20 лет.

Цифры, возможно, кого-то приведут в смущение. Не великоват ли срок? Да нет. Время «быстрых денег» прошло. Потихоньку, хотя и с трудом, Россия вступает в пору цивилизованного бизнеса, когда не столько величина, сколько стабильность заработка является решающим фактором для того, чтобы открыть «дело». Доходные дома как раз и смогут обеспечить такую стабильность.

Предпринимателю выгодно. А государству? Несомненно. Частное домовладение поможет продвинуться к более полноценному рынку в жилищной сфере — рынку найма, расширяя при этом возможности получения больших доходов в бюджет в виде налогов. Иными словами, жилищно-коммунальное обслуживание не просто облегчит народной казне непосильную ношу, но даже пополнит ее.

Кроме того, сократятся сроки между сдачей дома и его заселением: если инвестор, вложив деньги в само здание, будет также и владеть им, то он, конечно же, будет крайне заинтересован в том, чтобы квартиры не «гуляли» месяцами (как это случается сейчас), а быстрее попадали в руки собственников.

Возникает, правда, другой вопрос: как защитить права самого инвестора? Проблем здесь немало и все они известны: отсутствие стимулирующей налоговой политики, несовершенство ценообразования на недвижимость и ряд других. Но все они решаемы. Была бы, как говорят сейчас, «политическая воля». Хотим, чтобы у нас появился «класс домовладельцев», надо создавать для него климат «наибольшего благоприятствования».