Публикации

Можно ли дешево купить дорогое жилье?

В настоящее время можно купить дом или квартиру любого качества и практически в любом районе Москвы. Все зависит от той суммы, которую надо заплатить за такую покупку. Цена за квадратный метр общей площади в новом доме высокой категории находится в диапазоне от 900 до 1600 долларов, а цена за квадратный метр общей площади в элитном доме может достигать 10000 долларов. При этом по оценкам риэлторских компаний цены на квартиры в таких домах будут расти. А можно ли купить квартиру существенно дешевле? Оказывается, можно. От начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию цена за квадратный метр площади постоянно меняется.

Таким образом, если вы согласны вначале внести деньги, а потом получить квартиру, то квартира обойдется намного дешевле. Но только в том случае, если вы ее получите.

Давайте разберемся, что происходит. Застройщик фактически берет у вас деньги в долг, причем под высокую процентную ставку – более чем под 50% годовых в валюте. Именно поэтому вам это очень выгодно (опять-таки с оговоркой: если вы получите квартиру). Фирма вынуждена соглашаться на такие условия. Если у компании-застройщика имеется достаточно средств, то он может и без вашей помощи построить дом и продавать квартиры в уже готовом доме по рыночной стоимости. Таких предложений на рынке недвижимости вполне достаточно. А если денег на строительство не хватает, то приходится их где-то искать. Можно взять деньги в коммерческом банке под 15-18% годовых в валюте или у вас под 50% годовых в валюте. Где выгоднее? Правильно, у вас. Потому что банк денег не даст.

Как видно из вышеизложенного, инвестиции в строительство недвижимости имеют высокую доходность в валюте. Позиция банков в этом случае определяется одним из базовых положений финансового анализа, которое гласит, что чем выше доходность проекта, тем выше риск его удачного исполнения. Причем эта зависимость далеко нелинейная, то есть при достижении определенного значения доходности, происходит резкий скачок, когда приращение 1% доходности характеризуется большим приращением величины риска. Банку для осуществления устойчивой работы необходимо четко отслеживать множество различных финансовых показателей, характеризующих его кредитоспособность, ликвидность активов, портфель принятых рисков и прочее. Поэтому, хотя и соблазнительно принять участие в подобных инвестиционных проектах, банкам практически всегда придется ставить по большей части неприемлемые для клиента условия кредитования.

Банки требуют гарантий того, что кредит будет погашен и деньги вернутся в банк. А вот этих-то гарантий застройщик дать и не может. Не будем называть фирмы, которые еще совсем недавно в Москве успешно строили дома и граждане получали в них квартиры, а через какое-то время эти фирмы разорились и ушли с рынка недвижимости, при этом люди, которые не успели получить квартиры, свои деньги безвозвратно потеряли.

Существует много причин, по которым можно не дождаться «своих» квартир и денег, например: а) ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет); б) низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме); в) ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (в Москве под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод); г) спорные моменты по выделению земельного участка под строительство; д) случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей); е) мошенничество; ж) другие причины.

Другое дело — привлечение частных лиц для финансирования инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости. Интересы генерального инвестора и соинвесторов-граждан понятны, просты и взаимно совместимы: гражданин хочет дешево приобрести новую квартиру, а инвестор привлечь необходимые для строительства средства. Ситуация с риском при этом не меняется, но упрощаются способы его минимизации для «частника»

Так можно ли покупать жилье до завершения строительства? Да, но следует минимизировать свои риски. Все-таки бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если вы чувствуете себя достаточно квалифицированным специалистом в области недвижимости, строительства и законодательства, то проведите экспертизу до заключения договора. При этом обратите внимание на форму договора. Скорее всего, вы заключаете или инвестиционный контракт, или договор уступки прав инвестора, или договор долевого участия, или еще какой-либо договор, только не договор купли-продажи. Следовательно, Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на заключаемый вами договор.

Реально минимизировать риск позволит страхование договора. Стоимость страховки составляет обычно от 2% до 4% от суммы, вносимой вами за квартиру. Если вы покупаете квартиру за 3 месяца до завершения строительства, то ее стоимость обычно ниже номинальной примерно на 10 процентов. Стоимость страховки – 2 процента. Вы выигрываете 8% за 3 месяца , что равноценно получению дохода 32% годовых в валюте. Очень хорошо. Если вы покупаете квартиру за 12 месяцев и более до завершения строительства, то ее стоимость ниже номинальной примерно на 40-50 процентов. Стоимость страховки — от 2% до 4 процентов. Вы выигрываете от 36% до 48% от стоимости квартиры.

Остается убедиться в надежности страховой компании. Сделать это достаточно просто. Надо проверить, имеет ли компания лицензию на осуществление страховой деятельности, сколько лет работает данная компания и будет ли перестрахован ваш договор страхования в других страховых компаниях (то есть будут ли другие страховые компании отвечать своими деньгами по этому договору). Информацию по страховой компании можно проверить в Департаменте страхового надзора Министерства финансов. Информацию по договору перестрахования получите в самой компании. Попросите показать вам проект договора перестрахования. Найдите по справочнику телефоны тех страховых компаний, в которых предполагается перестраховать ваш договор. Убедитесь, что эти страховые компании примут на перестрахование договор от той компании, в которой вы предполагаете оформлять страховку.

Если все нормально и страховая компания согласна страховать ваш договор, то можно смело платить деньги за квартиру и за страховку. Ваш риск практически равен нулю, и квартира вам достанется за существенно меньшие деньги.