Публикации

Разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости

Ведущие колсалтинговые компании в области коммерческой недвижимости, представленные на российском рынке, (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons / CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko / Cushman & Wakefield Healey & Baker), сформировали Определения Московского Исследовательского Форума.

С октября 2002 года, рабочая группа в составе, координировала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и средствам С целью предоставления единства информации, Московским Исследовательским Форумом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и Б.

Выработанные определения могут меняться в будущем, по мере развития рынка и его становления. Стандартизированная информация по общему предложению, количеству арендованных и купленных площадей, а также уровню свободных помещений подготавливается и публикуется Московским Исследовательским Форумом на регулярной основе, ежеквартально.

1. ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ ДЕЛЕНИЕ

CBD-Центральный Деловой район определяется как территория внутри Садового Кольца и непосредственно прилегающие к нему территории.

2. ТЕРМИНОЛОГИЯ

Общее предложение: Общая площадь существующих офисных зданий (совокупное число введенных в эксплуатацию офисных помещений), отвечающих требованиям зданий классов А и Б, включая здания, занимаемые самими владельцами, и здания государственных органов власти и их структур (учитывается, что государственные структуры арендуют помещения на рыночных условиях).

Здание включается в общее предложение после получения акта Государственной Комиссии. Общее предложение определяется по арендуемой площади здания. Количество арендованных и купленных площадей: Общее количество всех офисных помещений, которые были куплены, арендованы, по которым были заключены договоры предварительной аренды или купли-продажи за определенный период времени. Сделки в целях анализа рынка заносятся в базу данных по кварталу их подписания. Это правило распространяется на договоры предварительной аренды, приобретения в собственность для собственного использования, а также продление и возобновление договоров аренды.

Поглощение отражает изменение общего количества занятых площадей на рынке в течение определенного периода времени (как правило, определяется на годовой основе). Поглощение рассчитывается как разница количества занятых помещений на конец и на начало года. Законсервированные помещения, т.е. свободные и подготовленные к реконструкции помещения, из расчетов исключаются.

Свободные помещения: Свободные или освобождающиеся помещения в существующих или недавно построенных зданиях (где помещения готовы к началу отделочных работ), с учетом помещений предлагаемых в субаренду. Уровень свободных помещений: Отношение общего количества свободных офисных помещений к общему предложению на рынке в определенный момент времени.

Помещения, выходящие на рынок в течение последующих 12 месяцев: Объем помещений, предлагаемых в аренду в зданиях, которые будут готовы к началу отделочных работ в течение последующих 12 месяцев.

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЗДАНИЙ

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием); 2. Профессиональное управление зданием; 3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение; 4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог; 5. Подвесные потолки; 6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м; 7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами); 8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки); 9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение; 10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд; 11. Подземная парковка; 12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования; 13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания; 14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%; 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании; 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения); 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400?450 кг на 1 кв.м.; 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание; 19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства; 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18?20 метров.

Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. Выработанные определения могут претерпевать изменения по мере развития рынка и его становления.