Публикации

Покупка квартиры НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА

Столичное жилье в большинстве своем продается на стадии строительства. И случаи, когда дом еще не построен, а свободных площадей в нем уже нет, нередки, особенно для новостроек массового спроса. При такой системе покупатели заранее резервируют себе квартиры, выплачивая по договору инвестирования (долевого участия или переуступки права требования) часть их стоимости на первом этапе строительства, а остаток суммы разными долями - до сдачи дома в эксплуатацию. Но условия и порядок действия схем инвестирования у застройщиков отличаются.

Региональное агентство инвестиций и недвижимости (РАИН) при продаже своих объектов применяет разные формы оплаты. Как сообщил Андрей Демьянец, директор агентства, "в основном мы придерживаемся типовой схемы, когда первый платеж покупателя составляет не менее 30% стоимости квартиры, а остальное вносится в течение срока строительства дома, который в среднем составляет 3 месяца. По такой схеме мы продаем типовое жилье, в частности, в Южном Бутове. Платежи осуществляются равными долями, но иногда мы допускаем и установление индивидуального графика погашения. Расчеты между покупателем и агентством должны быть закончены до сдачи дома в эксплуатацию. В частном порядке мы можем предоставить рассрочку платежа и после сдачи дома, на срок до одного года. В этом случае на сумму долга начисляются проценты - 24% годовых в рублях".

Цикл строительства панельного дома в ДСК-1 небольшой - от 3 до 5 месяцев. Покупатель, заключая инвестиционный контракт, выплачивает первый взнос (от 10% стоимости квартиры), а остаток погашает в течение срока строительства. Цены фиксируются на момент заключения договора в валютном эквиваленте и не меняются. При продаже остатков площадей - это, как правило, квартиры на первых и последних этажах - допускается предоставление долгосрочного кредита по ипотечной схеме.

В корпорации "Жилищная инициатива" схема инвестирования иная: для заключения договора необходимо оплатить 10 кв. м будущей квартиры в течение 5 дней, затем в течение месяца выплатить 50% стоимости жилья, а оставшиеся деньги внести до сдачи дома. В индивидуальном порядке инвестору может быть предоставлена небольшая рассрочка - до месяца. Но в этом случае сумма долга пересчитывается на метры площади, и их стоимость уже не фиксируется, а увеличивается по мере роста цен.

Порядок инвестирования ОАО "Строительно-сберегательная касса" (ССК), по которому реализуются квартиры в монолитных и кирпичных домах Юго-Западного округа, предполагает внесение клиентом 5% стоимости жилья в качестве первого взноса. Пока идет строительство дома (примерно 1 год), вкладчик доводит сумму своих накоплений до 50% стоимости жилья. После принятия здания госкомиссией квартира оформляется в собственность пайщика, а на недостающие 50% предоставляется товарный кредит-рассрочка. Изначально создатели ССК рассчитывали назначить длительный срок кредитования (до 10 лет), но сейчас самый отдаленный рубеж погашения долга - 3 года. Процентная ставка за использование кредита - 8-10% годовых в валюте.

Строительная компания "ОСТ-Сервис" с 1 марта текущего года вводит следующую схему оплаты жилья при инвестировании: 50% стоимости квартиры покупатели должны заплатить сразу после заключения договора, а остальное - в 2-3 этапа до окончания строительства дома. Рассрочка платежа после сдачи новостройки не предоставляется.

Признанный лидер по изобретению различного вида рассрочек - корпорация "Социальная инициатива". Одна из ее программ - "ИпотекаСтрой" - позволяет купить новостройку с зачетом стоимости старой квартиры. При этом имеющееся жилье оценивается и оформляется в залог, а разницу между стоимостью квартир необходимо погасить в течение срока строительства дома. Оптимальное соотношение стоимости залога и новой квартиры - 50/50. Если денежная доплата составляет менее 40% стоимости новой квартиры, компания может не согласиться на участие покупателя в этой программе. Еще один способ покупки жилья в "Социальной инициативе" существует для объектов в поселке таун-хаусов "Томилино" - так называемое резервирование строительства и последующий найм с правом выкупа. Внеся в период строительства часть стоимости дома, можно после его сдачи въехать и жить в нем, постепенно выплачивая долг. Примерная сумма ежемесячных выплат - $280-300, - и через 8 лет дом полностью в вашем владении и распоряжении. Даже если клиент не успел или не захотел внести деньги заранее, у него еще остается возможность поселиться в новом таун-хаусе, оформив договор найма с правом выкупа. Стоимость найма рассчитывается исходя из того, что выкупная цена дома равняется его тройной инвестиционной сумме. Допустим, инвестиционная стоимость - $18 тыс., тогда выплачивать за него придется 18х3=$54 тыс. Если платить ежемесячно по $700, то через 6 лет дом можно выкупить. Если сумму платежа уменьшить вдвое ($370), срок вырастет пропорционально - до 12 лет.

НПП "Тема" для реализации своих квартир разработало несколько схем, в том числе инвестиционных. По условиям инвестиционного договора покупатель вносит от 10% стоимости квартиры, а затем до момента заселения остаток (срок строительства дома в НПП "Тема" от 1 до 1,5 лет). Если по каким-то причинам покупатель не сумел погасить часть стоимости квартиры, ему на эту сумму может быть предоставлен либо товарный кредит (на срок до 1 года под 22% годовых в валюте), либо банковский кредит (15% в год в валюте). При этом жилье оформляется в собственность застройщика и переходит к покупателю после уплаты долга, но все это время последний может жить в новой квартире по договору найма. При продаже элитных объектов, когда стоимость квартир составляет значительную сумму (от $100 тыс.), застройщики разрабатывают особые схемы оплаты. По мнению Екатерины Георгадзе, консультанта по недвижимости "Kalinka-realty", "они составляют графики платежей индивидуально для каждого клиента. При этом первоначальный платеж составляет от 20 до 50% стоимости квартиры, а остаток суммы выплачивается в течение срока строительства дома вплоть до сдачи его госкомиссии. В отличие от практики продажи типового жилья после сдачи дома застройщики элитных объектов рассрочку не предоставляют". Пока идет строительство, платежи делятся на равные части в процентном отношении и привязываются к этапам строительства: возведение первых и последних этажей, оснащение инженерным оборудованием, установка стеклопакетов, отделка квартир. "Для удобства клиентов застройщики в некоторых случаях составляют особый график платежей, зависящий не от этапов строительства дома, а от порядка поступления средств к клиенту (получения им дохода от своего бизнеса)".

Компания "Квартал на Ленинском" при реализации квартир применяет две основные схемы оплаты жилья. В первом случае начальный взнос составляет 20% стоимости объекта, а время рассрочки платежа - 7 месяцев. На это время цена площади фиксируется, и погашать стоимость покупки клиенту предлагается по нисходящему графику: два месяца - по 20%, еще два - по 15%, остальные три месяца - по 10%. Во втором случае резервирование квартиры с уплатой 10% ее стоимости. На оставшееся время цены не фиксируются, и оплачивать квартиру покупателю придется по текущему тарифу в течение срока строительства любыми долями. Предоставление рассрочки платежа после сдачи объекта не практикуется. По такой схеме сейчас компания предлагает три дома на Ленинском проспекте: № 166, к. 1 (сдан госкомиссии), № 128, к. 1 (сдается в марте 2001 г.), № 96, к. 1 (сдается в следующем году). Стоимость площади в практически законченном доме № 128 варьируется в зависимости от расположения квартиры и планировки от $1490 до 1790 за 1 кв. м, а на этажах с 26-го по 30-й (пентхаусы) - от $1990 за 1 кв. м.

Агентство недвижимости "Центр-2000" в ожидании начала строительства "Муравьевых палат" принимает платежи клиентов по следующей схеме: либо 100%-ная предоплата по фиксированной цене $3000 за 1 кв. м, либо рассрочка на 1 год при выплате 10% (цена в этом случае - $3500 за 1 кв. м) или 30% (цена - $3300 за 1 кв. м). Выплачивать стоимость дома в "Муравьевых палатах" нужно будет по графику и удобными для покупателя долями.

Компания "Соцсервис" - застройщик, инвестор и генеральный подрядчик строительства жилого комплекса по адресу: Рублевское шоссе, вл. 26, - предлагает две схемы оплаты. Подписывая договор о долевом участии в строительстве, покупатель либо вносит 100%-ную предоплату по фиксированной цене (от $900 до 2000 за 1 кв. м - в зависимости от выбранной из 23 видов планировки), либо пользуется рассрочкой до момента сдачи дома госкомиссии. Тогда первый взнос составит 20% стоимости квартиры, остальное - долями по графику. При этом цена площадей увеличивается ежемесячно на 2%. Сдача первой очереди комплекса намечена на сентябрь 2001 года, второй очереди - на первый квартал 2002 года.

Алена ШЕВЧЕНКО