МИМО МАССЫ

МИМО МАССЫ Профиль (журнал) ЮЛИЯ РОШЕК, 03 сентября 2001

Ценовая ситуация на рынке типовых столичных новостроек стабилизируется. После прошлогоднего скачка на 25% стоимость квартир в панельных домах хотя и растет, но уже не так стремительно.

Видимость роста

В нынешнем году в столице будет возведено жилья больше, чем в какой-либо год прошедшего десятилетия - 3,5 млн. кв. м. И значительная часть - свыше 65% - этого "мини-города" (как-никак около 60 тыс. квартир!) возводится конвейерным способом - на домостроительных комбинатах, выпускающих панельные дома. В отличие от прошлого года, когда московские строители так и не выполнили план сдачи коммерческого жилья по городскому заказу, что создало дефицит предложения и способствовало росту цен, никаких неожиданностей в году нынешнем не предвидится. Жилье сдается в строгом соответствии с графиком, и это значит, что прогнозировать ценовую ситуацию на рынке можно с большой долей уверенности.

Итак, о главном - что почем?

Наталья Тихоновская, директор Управления новостроек агентства МИЭЛЬ: "Объемы продаж в летний период сократились примерно на 30%, что связано с традиционными для рынка недвижимости сезонными колебаниями спроса. А с середины августа наблюдается также типичная для этого времени активизация рынка".

Впрочем, некоторый сезонный "провал" спроса не привел к падению цен нового столичного жилья. Напротив, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", к середине августа стоимость квадратного метра подросла на 1,6-3,2% по сравнению с маем.

В целом же с января рост цен на новостройки в Москве составил в среднем 12%. Если в декабре "однушка" общей площадью 38 кв. м в типовом панельном доме в Марьинском парке продавалась за $22 тыс., то сейчас ее минимальная цена - $25 тыс. (это, впрочем, при условии покупки не позднее чем за три-четыре месяца до сдачи дома госкомиссии).

В целом же ситуация с новостройками, по данным агентства МИЭЛЬ, определяется следующими показателями.

В районах массовой застройки (а вернее сказать, в новых районах, где еще ведется строительство - возводятся отдельные корпуса, а не целые кварталы) самой большой популярностью по-прежнему пользуются одно-двухкомнатные квартиры. И это понятно: из всего возводимого жилья наиболее дешевое - типовое, а уж среди типового - самые небольшие по площади квартиры (то есть "однушки" и "двушки").

На сегодня самые недорогие панельные квартиры возводятся в Южном Бутове (район находится на юге Москвы, в 2 км к югу от МКАД). Стоимость квадратного метра стандартной по площади (до 40 кв.м) здешней однокомнатной квартиры составляет в среднем $490-500 (против $410 в конце прошлого года). Что же касается трех-четырехкомнатных апартаментов площадью от 70-90 кв. м, то в них цена метра ниже - $410-450.

Существенно снизилось предложение в Марьине, самом благоустроенном из новых районов - здесь уже достаточно развита инфраструктура, есть метро. Сегодня строительство ведется только в 11-м микрорайоне, значительно удаленном от станции метро. Цены на здешние квартиры также зависят от площади последних - в "однушках" и "двушках" метр стоит дороже ($530-550), чем в более просторных "трешках" ($500-505).

Нельзя не сказать пару слов о домах, возводимых в новых микрорайонах по индивидуальным проектам. Хотя по цене жилье в таких зданиях практически не отличается от "панели", спросом оно пользуется ощутимо меньшим. Ведь в индивидуальных проектах квартиры, как правило, более просторные. И в результате "индивидуальная" однокомнатная квартира практически не отличается по стоимости от панельной двухкомнатной. Выбор не самого богатого покупателя - а он в новых районах и определяет спрос - очевиден: лучше небольшие комнаты и отсутствие, к примеру, гостевого санузла, чем просторные, но не самые жизненно необходимые помещения, за которые нужно платить, как за жилые комнаты или кухню.

В обжитых уже районах массовой застройки - Митине, Жулебине, Новокосине - также ведется только точечное строительство.

Стоимость метра в "панели" в Митине на сегодня составляет $630-680. Особенно активно предлагается жилье в так называемом Митинском оазисе - квартале, где возвели монолитные дома по индивидуальным проектам.

Эти дома изначально предназначались для реализации очередникам, имеющим право на субсидию (ее размер может составлять до 90% от стоимости квартиры). Однако выяснилось, что здешние квартиры (проект-то индивидуальный, в результате площадь "однушки" - около 60 кв. м) даже при помощи субсидий люди покупать не хотят (за те же деньги - свои плюс субсидия - можно купить квартиру с большим числом комнат в том же Марьине). И теперь это жилье решено реализовывать на свободном рынке по $650-720 за кв. м. Существенно ниже - около $500 за кв. м - цены на аналогичное жилье в Жулебине и Новокосине.

В обжитых районах города ситуация с панельными новостройками следующая.

Самые низкие цены в Юго-Восточном и Южном округах, а также в "спальных" районах на севере города (вроде Дегунина и Ховрина) - от $550-590 за "квадрат". Конкурентом "массовому" Марьину служит старый район Люблино, который, по сути, является продолжением Марьинского парка. Так, расценки на жилье в 40-м микрорайоне Люблина, в пяти минутах ходьбы от одноименного метро, сегодня лишь на 10% выше, нежели в самом Марьине: $550-570 и $500-520 соответственно.

Немного дороже, от $650 и $700-750 за метр, продаются новостройки в Восточном и Северо-Восточном округах. В последнем самое активное предложение наблюдается в Северном Медведкове. Квартиры в возводимых здесь панельных домах местные старожилы, которые желают улучшить свои жилищные условия, не перебираясь в новые районы, буквально расхватывают по среднерыночным для СВАО ценам - от $700 за кв. м.

Существенно дороже стоит новое типовое жилье на традиционно престижных Юго-Западе и Северо-Западе - $820-870 ($650 в январе) и на Западе - $900-960 ($800-900).

Риэлторы отмечают миграцию за МКАД малоимущего населения этих дорогих московских районов. "Западным" и "юго-западным" старожилам зачастую не по карману расширять-улучшать свои жилищные условия в черте города из расчета $810-820 за кв. м, в то время как, например, в загородном Солнцеве панельные новостройки продаются по $610 за кв. м - сюда-то они и переезжают.

Тенденция постепенного сближения цен на жилье в монолитных башнях и типовых панельных домах наиболее ярко утвердилась в традиционно дорогих, престижных районах. На сегодня разница между "монолитным" и "панельным" метром внутри одного района на Западе составляет не более 7-8%.

Уходим "в точку"

Как уже было сказано, главная новость на рынке типового жилья в нынешнем году связана с тем, что с массовым строительством в Москве покончено - из-за нехватки необходимых для этого территорий. Целыми районами сейчас в первопрестольной не строят (о единственном исключении - находящемся за пределами МКАД Куркине - см. в рубрике "Новости недвижимости"). А это значит, что даже на окраинах новостройки появляются в тех местах, где какая-никакая социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.п.) уже есть.

Все новое строительство осуществляется сейчас "точечно" - на месте снесенных пятиэтажек, выводимых за город или в окраинные промзоны предприятий (это особенно характерно для центра) либо в порядке уплотнения уже существующей застройки (благо пустырей в Москве пока еще достаточно).

Поэтому по "географическому признаку" панельное домостроение становится все более распространенным. Отныне оно будет вестись по всему городу - за исключением Центрального округа, где типовые здания практически не возводят.

Еще одна тенденция - постепенное наращивание объемов нового строительства в столице. По словам Владимира Ресина, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, "уже в будущем году планируется возвести в городе около 4 млн. кв. м жилья". При этом соотношение панельного и монолитного домостроения останется неизменным: 1,7 млн. и около 2,3 млн. кв. м соответственно.

Словом, если не будет резкого всплеска спроса (а предпосылок тому пока не наблюдается), предложение в состоянии будет его удовлетворить.

Что касается цен, то риэлторы единодушно предполагают, что до конца года будет продолжаться рост стоимости на самое дешевое жилье - примерно на 8% по отношению к нынешнему уровню. Такой вывод продавцы жилья обосновывают тем, что осенью рынок традиционно оживляется, а также пусть небольшим, но все же реальным повышением доходов населения.

Этот прогноз, подчеркнем, относится только к самым недорогим квартирам в панельных домах: одно-двухкомнатным на Востоке столицы и трех-четырехкомнатным в ее западных районах.

А вот на рынке более дорогих новостроек - прежде всего домов по индивидуальным проектам - ситуация оценивается риэлтерами не столь однозначно. В центре Москвы, где наблюдается недостаток жилья подобного уровня на вторичном рынке, возможен рост цен на 4-5% на рынке первичном (речь идет о жилье стоимостью от $1000 за метр). Впрочем, такой рост должен продлиться недолго - в районах метро "Таганская", "Проспект Мира", "Новослободская", "Октябрьское поле", "Краснопресненская" сейчас готовятся к сдаче сразу несколько домов, предложение квартир в которых способно погасить неудовлетворенный спрос. Но случится это не раньше начала будущего года.

Таким образом, потенциальному покупателю дешевого жилья стоит откладывать покупку только в том случае, если существующее предложение его не удовлетворяет и есть возможность ждать, скажем так, расширения ассортимента в грядущем году. Тем же, кто хочет сэкономить и остро нуждается в решении квартирного вопроса, лучше совершить покупку уже сегодня, с тем чтобы новогодние праздники отметить в новом доме. Напомним: все ликвидное жилье скупается по-прежнему на стадии строительства, а потому сегодня реально приобрести апартаменты только в домах со сроками сдачи в конце четвертого квартала нынешнего года.