| |
Заверните магазин
Строительство торговых центров стало
одним из самых рентабельных сегментов московского рынка недвижимости.
Вложения окупаются максимум за три года
Последние полтора-два года обороты
столичных торговых компаний росли на 30-40% в год. Следствий такого бешеного
роста множество, и одно из них касается столичной недвижимости. Рынок
московских торговых площадей вот уже год переживает настоящий бум, который
проявляется и в небывалом ажиотаже вокруг еще не раскупленных, но уже
существующих торговых площадей, и в резком оживлении строительства новых. По
грубым оценкам экспертов, только в новое строительство торговой недвижимости
в послекризисный период было вложено порядка 200 млн долларов, а до декабря
2002 года будет инвестировано еще 250 млн. Рынок объектов для розничной торговли
неожиданно стал самым бурно развивающимся сегментом коммерческой недвижимости.
Главные игроки - сетевики
Если исходить из количества заявок,
получаемых сегодня риэлтерскими фирмами, то спрос на торговые площади в
Москве за последние полтора-два года увеличился вдвое. Естественно, основная
борьба поначалу развернулась за ключевые "торговые коридоры" - Тверскую,
Кутузовский проспект, Новый Арбат, Петровку, часть Садового кольца, Ленинский
проспект. За последние два года поменяли собственников такие известные магазины,
как "Мелодия" на Новом Арбате, "Диета" на Тверской, бывший магазин "Наташа" на
Тверской, Краснопресненский универмаг. Большое количество новых магазинов
открылось в Столешниковом переулке и на Петровке.
Процесс смены собственников объектов
торговли сопровождается активизацией спекулятивного бизнеса. Как правило, смена
собственника происходит так: фирма-посредник или посредник вместе с будущим
покупателем скупают акции торгового предприятия, получают контроль над его
собственностью, выкупают помещение у города (если предприятие не сделало
этого раньше) и затем продают новому владельцу. По имеющимся оценкам,
рентабельность этого бизнеса для крупного посредника, способного инвестировать
собственные деньги в покупку торговой недвижимости, составляет сотни
процентов.
В результате самые привлекательные
торговые площади за последний год выросли в цене на двести и более процентов.
Так, цена одного квадратного метра общей площади магазина на Тверской достигала
в этом году 7 тыс. долларов. И это, считают специалисты, не предел, поскольку
арендаторы, которым надо будет открыть "флагманский" магазин на Тверской,
найдутся всегда.
Казалось бы, следующими по
привлекательности объектами скупки должны были стать московские универмаги. И
действительно, интерес к ним был - появлялись идеи по превращению их в
современные и эффективные торговые центры. Однако очень быстро стало ясно, что
ничем, кроме местоположения, бывшие советские универмаги заинтересовать
потенциальных инвесторов не могут. Главной их бедой, по мнению специалистов
компании SMT Developments, являются крайне неэффективные планировки - доля
чистых торговых площадей в них не превышает 30% при норме 60-70%.
Кроме того, как уже было сказано, на
российском рынке пока нет торговых операторов универмагов, способных заполнить
магазин большим ассортиментом товаров. Поэтому практически все универмаги
остались прежними: низкое качество обслуживания, случайные арендаторы, немодный
товар негарантированного качества. Единственная положительная роль, которую
универмаги, особенно районные, сыграли в общей системе торговли, заключается в
том, что в них нашли пристанище многие российские производители, которым ставки
аренды в центральных торговых комплексах столицы просто не по карману.
Застройщики продвигаются к окраинам
Поскольку торговые сети интенсивно
растут, а на вторичном рынке площадей остается все меньше и меньше, торговые
операторы все более склоняются к размещению в новых торговых центрах. И именно
на их строительстве сосредоточены сегодня основные усилия российских
девелоперов, рассчитывающих на спрос российских торговых операторов.
Иностранцы, как известно, строят себе
сами. IКЕА, Auchan, Metro и другие западные компании, осваивающие сегодня
российский рынок, сами возводят здания своих магазинов и сами же становятся
торговыми операторами. То есть на конъюнктуру рынка торговой недвижимости
они влияют лишь косвенно, через рынок земли Москвы и Подмосковья. Тем не
менее их приход для рынка недвижимости крайне важен. Во-первых, именно
эти компании дают максимальный прирост торговых площадей в городе, поскольку
каждый проект - это не меньше 30 тыс. кв. м с инвестициями от 50 до 100 млн
долларов. Во-вторых, приходя с новыми форматами торговли, они создают спрос на
соответствующие площади со стороны российских ритейлеров.
Среди российских торговых операторов
тех, кому по силам профинансировать строительство большого торгового комплекса,
очень мало. Так, в настоящее время компания "Крокус" завершает строительство
торгового центра на Волоколамском шоссе; предполагается, что там будет много
солидных арендаторов - "Дикая орхидея", "Домино" и др. (Впрочем, некоторые
считают, что идея "улицы бутиков" на МКАД может оказаться нежизнеспособной.)
Есть планы строительства у компании БИН (сеть супермаркетов в Москве). Некоторые
крупные торговые операторы идут по пути совместного строительства с другими
торговыми компаниями. Например, сейчас разрабатывается проект торгового
комплекса на Рублевском шоссе, инвестором которого должен выступить пул
крупнейших российских торговых операторов - "Старик Хоттабыч", "М.Видео",
"Спорт-Мастер", "Седьмой континент" и др. Собственно, об участии в строительстве
подумывают многие торговые операторы, но реализованных проектов пока нет.
Основную инвестиционную активность на
московском рынке разворачивают российские девелоперские компании, для
которых строительство торгового центра - обыкновенный коммерческий проект, целью
которого является получение прибыли от сдачи площадей в аренду торговым
операторам. Причем проект вполне рентабельный. Вложения окупаются через
полтора-три года -как минимум вдвое быстрее, чем инвестиции в офисные площади,
где ставки аренды существенно ниже, а себестоимость строительства выше. По
эффективности проектов инвестиции в торговую недвижимость могут
сравниться разве что с элитным жильем - одним из самых высокорентабельных
сегментов девелопмента на рынке недвижимости.
Сейчас девелоперы активно
осваивают Садовое кольцо, спальные районы за третьим транспортным кольцом и
районы МКАД. Недавно был открыт комплекс на Сухаревской площади (8 тыс. кв. м
торговых площадей), завершается строительство крупнейшего мультикомплекса на
Курском вокзале (35 тыс. кв. м торговых площадей), на Рублевке открывается
торговый комплекс "Западный" общей площадью 30 тыс. кв. м, большой торговый
комплекс "Глобал-Сити" (порядка 15 тыс. кв. м) открылся в Чертанове, новый
торговый комплекс общей площадью порядка 35 тыс. кв. м строится в Отрадном.
Практически во всех районах города уже есть свои современные торговые центры. В
ближайшее время затевается еще несколько проектов - на Каширском шоссе, на
Профсоюзной улице, на Рублевке, общей площадью 20-30 тыс. кв. м каждый.
Как удержать арендатора
По словам риэлтеров, качество
торговых центров и взгляды девелоперов на строительство за последнее
время очень сильно изменились. Если раньше строили что попало, лишь бы набить
туда арендаторов и быстро вернуть вложенные деньги, то сейчас все изменилось.
Большинство застройщиков пытается строить эффективные торговые комплексы,
которые привлекли бы большой поток покупателей и смогли выжить в условиях
жесткой конкуренции. В немалой степени на перелом в психологии девелоперов
повлияли западные торговые операторы, продемонстрировавшие совершенно другое
качество рынка и показавшие, насколько конкурентоспособными могут быть грамотно
спланированные и позиционированные торговые комплексы.
Прежде всего, российские девелоперы
поняли, что торговый центр - не бетонная коробка, а пул арендаторов,
соответствующий местоположению центра и его концепции. Без концепции, по мнению
специалистов, торговый центр успешным быть не может. "После того как выбор
участка сделан, - рассказывает управляющий партнер компании SMT Developments
Сергей Тузовский, - проводится анализ торговой зоны, в которой этот участок
находится. Изучается ее демография - численность населения, состав его доходов и
расходов, транспортная доступность, конкуренция со стороны других торговых
предприятий. И самое главное - определяется неудовлетворенный спрос по группам
товаров и услуг в данной торговой зоне. Исходя из этой информации можно грамотно
позиционировать центр - понять, на какого покупателя он будет рассчитан, какой
должен быть уровень цен и каким должен быть пул арендаторов".
То, что переговоры с наиболее крупными
потенциальными арендаторами будущего центра начинаются еще до начала
строительства, - это, по мнению риэлтеров, большой прорыв для наших
девелоперов, которые раньше начинали искать арендаторов после завершения
строительства. Самое главное при создании пула - привлечение "якорного"
арендатора: торгового оператора, который способен привлечь покупателей для
целевой поездки и который создает основной поток покупателей. Все остальные
арендаторы торгового комплекса, по словам специалистов, "паразитируют" на
"якоре", пользуются тем потоком покупателей, который он создает. Как правило, в
строящихся сегодня крупных торговых центрах "якорным" арендатором является
супермаркет (в районных торговых центрах), гипермаркет или какой-нибудь
известный брэндовый магазин: в "Рамсторе" - гипермаркет, в "Глобал-Сити" -
супермаркет "Перекресток", в "Смоленском пассаже" - "Стокманн", в комплексе на
Курском вокзале таких "якорей" несколько - "Арбат Престиж", "Домино", "Седьмой
континент".
Впрочем, существуют и "безъякорные"
торговые комплексы, функционирующие за счет синергетического эффекта - когда все
арендаторы дополняют друг друга, создавая привлекательность всего торгового
центра. Как правило, к таким комплексам относятся бутиковые торговые центры -
"Петровский пассаж", галерея "Актер", "Манежная площадь".
Если торговый центр планирует охватить
довольно широкий круг покупателей, важно, чтобы в будущем различные потоки
покупателей не мешали друг другу. По мнению наблюдателей, с этой проблемой
столкнулся "Рамстор". В его гипермаркете довольно большой ассортимент товаров
для среднего класса и выше, который, собственно, и обеспечивает рентабельность
магазина. Но в то же время для привлечения большего количества покупателей на
товары повседневного спроса - хлеб, молоко и проч. - установлены заведомо очень
низкие цены. В результате очень много покупателей приходят в магазин за дешевым
повседневным товаром, они создают очереди в кассах и тем самым отпугивают
обеспеченных клиентов.
Еще одна важная особенность реализации
девелоперских проектов на рынке торговой недвижимости связана с
планировкой будущих комплексов. Практически все существующие торговые центры,
даже успешные, имеют так называемые мертвые зоны, куда покупатель не доходит. В
результате в этих зонах происходит частая ротация арендаторов. Характерный
пример - торговый комплекс "Охотный ряд", где почти треть торговых площадей
является мертвой зоной.
Как правило, все торговые комплексы
заполняются на 80% еще до завершения строительства. 20% площадей сознательно
оставляют для заполнения уже после открытия, чтобы продать подороже. По словам
риэлтеров, проблемы просто заполнить центр нет. Важно сделать это
качественно, чтобы избежать дальнейшей ротации арендаторов. Собственно,
коэффициент ротации арендаторов является прямым следствием правильности
выбранной концепции торгового центра и правильной ценовой политики.
Гибкое ценообразование - еще одно
новшество в деле реализации торговых площадей. Раньше в новых центрах
устанавливалась единая арендная ставка для всех арендаторов. Однако довольно
быстро стало ясно, что оборот с квадратного метра ювелирной компании или
компании, торгующей мобильными телефонами, намного превышает оборот фирмы,
торгующей обувью или игрушками. Поэтому решили применять гибкую систему исходя
из оборота. По оценкам аналитиков, сегодня компании готовы платить за площади в
среднем 17% от оборота. В результате в строящемся торговом комплексе арендная
ставка может варьироваться от 300 (супермаркет) до 3500 (мобильные телефоны) и
более долларов за квадратный метр в год.
Земля тоже кончилась
Между тем главной проблемой для любого
девелопера и ритейлера, вкладывающего деньги в строительство, остается
поиск земельных участков. Найти участок в черте города, подходящий для
строительства более или менее крупного торгового центра с хорошей парковкой,
почти невозможно. Известно, что значительная часть земель на московском рынке
находится в спекулятивном обороте, и если эти земли попадают на рынок, то
стоят очень дорого. Многие земельные участки трудно перепрофилировать под
строительство торгового центра. Кроме того, по словам консультанта по торговой
недвижимости компании Stiles & Riabokobylko Натальи Орешиной, нет ни
четкой технологии приобретения земельных участков, ни механизма
ценообразования.
Возможно, поэтому многие специалисты
считают привлекательным проект "Губернаторское кольцо", разработанный
администрацией Московской области. Вокруг МКАД, на пересечении с главными
магистралями города, планируется построить более двадцати крупных торговых
центров. Стоить земля там будет дешевле, оформление прав будет не столь
длительным, как в Москве, возможно приобретение участка площадью 15 га и более.
По расчетам разработчиков проекта, за 15 минут на машине до этих центров смогут
доехать порядка 1 млн покупателей. Однако реализация этого проекта может
затянуться на десятилетие.
|  | |
::
все о недвижимости
ИПОТЕКА 
