Публикации

ЕСТЬ ЛИ ЖИЗНЬ НА СВАЛКЕ.

Примеры массового строительства жилья в Москве в "отстойных местах" уже есть. Так, Марьинский парк построен на Люблинских полях фильтрации, и несмотря на то что иной раз при открытых форточках в квартирах пахнет, как в сортирах, это один из наиболее быстро дорожающих спальных районов. Почти все квартиры в новостройках расхватали еще на стадии строительства, самые дефицитные "однушки" в конце прошлого года стоили около $25 000, притом без отделки, сантехники и т. п. Сейчас в Марьине застраивается 12-й микрорайон. Он находится далеко от метро и близко от заводских труб, но спрос на жилье по-прежнему высокий. За полтора года на территории Братеевской свалки площадью почти 60 га было построено 550 000 кв. м жилья, которое тоже в основном распродано.

Массовая застройка в спальных районах Марьине и Бутове постепенно идет на спад. В Северном и Южном Бутове в наступившем году возведут всего 500 000 кв. м жилплощади, затем стройка переместится в поселок Бутово, расположенный по соседству. Самые ликвидные 1-комнатные квартиры в Южном Бутове сейчас продаются в среднем по $700 за кв. м, 2-комнатные - по $620-650, 3-комнатные - по $580. В Митине осталось построить примерно 200 000 кв. м жилья, с трудом выискиваются свободные площади. До 2004 г. будет развернута работа в Куркине, где цены на престижное (по определению московских чиновников) жилье в декабре доходили до $685 за кв. м. В этом году там предполагается сдать в эксплуатацию еще около 256 000 кв. м, а в итоге должен быть построен 1 млн кв. м. Всего же в 2002 г. в столице должен быть возведен доселе небывалый объем жилья - 4,2 млн кв. м, в том числе 416 000 кв. м муниципального для предоставления очередникам и до 1 млн кв. м для переселения москвичей из сносимых домов.

Как сообщил на минувшей неделе первый заместитель мэра в правительстве города, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, в наступившем году начнется массовая застройка Щербинки, Подрезкова, Кожухова - в объеме не менее полумиллиона кв. м жилья в каждом из этих районов. Если решится вопрос о выводе аэродрома в Щербинке, то станет возможным строительство там 1 млн кв. м жилья. "Кроме этого, основные объемы работ будут выполняться в пределах Москвы на всяких неугодьях, - заявил Ресин. - В Москве есть 12 свалок, только на пяти из которых можно построить 560 кв. м жилья. Свалки находятся в разных местах, уже в этом году мы будем их осваивать и за 4-5 лет все застроим". По его оценке, в целом "в столице есть где-то 70 млн кв. м площадей, где можно строить жилье, к примеру, на местах вывода промышленных предприятий, складских помещений, ж/д вокзалов". В частности, в ближайшие годы будет проведена реконструкция Савеловского и Рижского вокзалов: прилегающие к ним территории хотят застроить объектами, не связанными с железной дорогой, например жилыми домами.

А вот как оценивают ситуацию риэлторы. По мнению директора департамента маркетинга компании "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, строители вполне способны выдержать темп застройки в 4,2 млн кв. м, весь вопрос в том, какая часть этого жилья будет находиться в низшей ценовой категории. "Будут застраивать свалки, - говорит Елисеев. - Подрезково, Щербинка, конечно, не свалки, но эти территории находятся далеко от центра, за пределами МКАД. Еще будут новостройки в 12-м микрорайоне Марьина, 40-м микрорайоне Люблина. Однако в дорогом жилье дефицита нет, а в дешевом-то он сохраняется. То же Марьино раскупали бешеными темпами, пока не кончились дешевые квартиры". Поэтому, считает риэлтор, если будет достаточно дешевого жилья хотя бы по $550-580 за кв. м (пусть даже не в отдаленных районах), рост цен в этом сегменте рынка замедлится и даже остановится. В противном случае соответствующая категория покупателей уйдет в Подмосковье, где цены существенно ниже. Какой-то минимальный рост цен в новостройках возможен из-за инфляционных процессов, что касается инфляции в строительном комплексе, то в последнее время и так наблюдался опережающий рост цен на стройматериалы, поэтому это не окажет существенного влияния на цены.

"Единственное, с чем придется столкнуться в ближайшее время, - это то, как изменения в экономике страны отразятся на миграционной политике, - считает Елисеев. - Пока что во многом спрос на жилье подогревается за счет притока в Москву бизнеса, денег из других городов. Если произойдет постепенное выравнивание в условиях ведения бизнеса с регионами (первые шаги к этому делаются - например, в попытке изменить федеративное устройство), то миграционные процессы в Первопрестольную затормозятся. Тогда можно говорить о том, что спрос на жилье сократится".

Что касается вторичного рынка жилья, то в этом году риэлторы ожидают существенного замедления роста цен, допускают их стабилизацию. Отложенный спрос, который в 2001 г. захлестнул рынок, во многом исчерпывается; сокращение предложений замедлилось, уже нет такого дефицита. Если не произойдет серьезных политических и экономических катаклизмов, нет оснований полагать, что будут серьезные провалы цен. В "Инком-недвижимости" прогнозируют 10-процентный рост цен на "вторичке" за год, в агентстве "САВА" полагают, что прирост за этот год может составить 10-15%, но не более того (напомним, что в этом году цены выросли на 30%).

По прогнозам Penny Lane Realty, к концу января активизируется рынок аренды квартир: на 15-20% увеличится сегмент аренды элитных апартаментов за счет сокращения спроса на квартиры в обычных "сталинских" и кирпичных домах. Эта тенденция наблюдается в течение последних двух лет и в наступившем году окончательно оформится.

Сейчас покупатели квартир в Москве могут выбирать между традиционной планировкой "панелей" и квартирами в индивидуально спроектированных монолитных домах. Объем их ввода по итогам 2001 г. почти сравнялся. "Сегодня строится примерно 50% индустриальных домов и столько же индивидуальных - монолит, кирпич и т. д., - сообщил Ресин. - Если несколько лет назад кирпичные муниципальные дома из 3 млн кв. м составляли 100 000-200 000 кв. м, то сегодня это уже миллионы квадратных метров".

В наступившем году строительные организации Москвы намерены также строить жилье и объекты соцкультбыта в Тамбове и Ярославле, "продолжать взаимовыгодное экономическое сотрудничество" с Калужской, Смоленской областями, Чукотским автономным округом, Аджарской автономной республикой и другими регионами России и стран СНГ. "Мы сейчас думаем о загрузке строителей, их в Москве уже 890 000, и надо думать о том, чтобы они были заняты и могли работать не только в столице", - сказал Ресин. Ранее уже звучали призывы переориентировать московский строительный комплекс на строительство за пределами Москвы. Так, академик Российской академии архитектуры Юрий Бочаров неоднократно заявлял о том, что так называемый строительный бум в Москве объясняется сосредоточением в ней 50% всех строительных мощностей страны, но работают они неэффективно: "Реконструкция жилых зданий обошлась бы на 40% дешевле, но для этого, во-первых, нужна другая квалификация строителей, а во-вторых, легкая техника, чтобы работать во дворах, а ее нет. Вместо того чтобы искать фронт работ в регионах, как это делают строители из США и Турции, ломают Москву и строят заново - исключительно, чтобы прокормить строительного монстра".

По итогам прошлого года в Москве было сдано в эксплуатацию свыше 3,8 млн кв. м жилья - на 8,3% больше, чем в 2000 г., и на 9,3% выше установленного задания. Построили свыше 400 000 кв. м жилплощади для предоставления очередникам, более 2 млн кв. м по программе реконструкции пятиэтажек, в том числе 750 000 кв. м для переселения горожан из "хрущоб" и ветхих домов, возвели более 690 000 кв. м коммерческого жилья по городскому заказу.