Публикации

ЦЕНА ОБМЕНА

Два переезда равны одному пожару - утверждают знающие люди. На страницах "КВ" мы часто рассказываем об обменах, разъездах, продаже и покупке жилья. Как правило, с советами, консультациями, разъяснениями выступают специалисты в области недвижимости: риэлторы, юристы, чиновники. Но это все взгляд со стороны, а вот во что - в какие материальные и моральные затраты - обходится обмен или покупка нового жилья самому переезжающему? Об этом наш сегодняшний разговор.

С риэлтором или без?

Моя дочь и ее муж получили в наследство от своих бабушек две двухкомнатные квартиры в разных районах Москвы. В одной они жили вместе со своими двумя детьми, вторая пустовала, так как несколько попыток сдать ее оказались неудачными (почему-то очень не везло с жильцами). Но дети росли, небольшая двухкомнатная квартира становилась тесной, поэтому все острее вставал вопрос об обмене двух маленьких квартир на одну просторную - трех или четырехкомнатную. Казалось, что, имея такое богатство - две "двушки" в уже обжитых и не очень отдаленных районах Москвы, - сделать это будет нетрудно. Правда, существовало еще одно непременное условие - новая квартира должна находиться обязательно в районе станции метро "Речной вокзал", поближе ко мне. Ведь растить двоих детей без помощи бабушки довольно трудно.

Поскольку обмен и переезд - дело серьезное, мы долго не могли решиться его начать. Все тянули, обдумывали варианты. Решали, стоит ли обращаться к риэлтору (все-таки выплата 5% от сделки очень существенная сумма) или попытаться все сделать самим. Тем более что, работая в "Квартирном вопросе", теоретически я изучила все аспекты этой проблемы. Но одно дело теория, другое - практика. Зная о правилах, ценах и порядке обмена в общих чертах, мы не знали частностей. А в них, как выясняется, суть. Разумеется, при наличии деловой хватки, напоре и, главное, достаточном количестве свободного времени любой гражданин способен провести обмен (куплю-продажу) собственного жилья самостоятельно. Но ошибок, лишней суеты и нервных затрат избежать вряд ли удастся. Поэтому мы решили обратиться к специалисту (и не пожалели об этом).

Сейчас в Москве работает огромное количество риэлторских контор. Среди них много хороших - надежных. Но все же, выбирая, мы искали не столько организацию, сколько человека, которому предстоит выполнить очень важное для нашей семьи дело - подобрать дом, в котором предстоит жить долгие годы. Поэтому обратились к тому, которого порекомендовала наша близкая родственница. По двум причинам. Во-первых, он был ее давним и хорошим знакомым - другом дома, во-вторых, очень помог ей в свое время сделать удачный обмен.

Помог Анатолий, так зовут нашего риэлтора, и нам. Прежде всего избежать некоторых трудностей, которые поджидают каждого, ступившего на путь продажи и покупки недвижимости. Без него наш обмен был бы похож на блуждание в бюрократических потемках. Сегодня, уже пройдя через все это, я могу сформулировать несколько основных советов тому, кто только собирается ступить на путь обмена.

Что надо сделать еще до начала обмена:

Первое: если в квартире прописаны дети, то еще до начала обмена их надо (если есть такая возможность) выписать и прописать на другую жилплощадь (к бабушке, например). Иначе разрешение на обмен придется получать в органах опеки и попечительства (доказывать, что вы не ухудшаете условия проживания собственных детей). Это большая потеря во времени (а время в данном случае действительно деньги, и немалые). Кроме того, потеря потенциальных покупателей: не все согласны ждать. Многие к тому же опасаются покупать квартиры, в которых прописаны дети, - во избежание неприятностей в дальнейшим.

Второе: проверьте, все ли документы у вас в порядке. Если вы еще не поменяли свой "серпастый-молоткастый" на паспорт нового образца, а в процессе обмена кому-то из членов семьи, не дай Бог, исполнится 25 или 45 лет, то все может неожиданно затормозиться, так как с этим документом вам не удастся получить ни одной справки. На обмен документа может уйти несколько недель, а покупатель, напоминаем, ждать не любит.

Оцените свои возможности

Начиная обмен, мы приблизительно знали стоимость своих квартир и были уверены, что, продав две и купив одну большую, останемся еще и в барышах. Но тут наши надежды не оправдались. Дело в том, что оценить свою квартиру сейчас - при наличии огромного количества справочной литературы и информации по недвижимости в Интернете - можно, но только очень приблизительно. Потому что учитывается не только количество комнат, этаж, район, тип дома, но и множество других факторов. Таких, как, допустим, наличие или отсутствие телефона, покрытие пола, общее состояние квартиры, куда выходят окна - в тихий парк или на шумную автостраду и многие другие. Но главное, пожалуй, наличие или отсутствие спроса именно на такие квартиры и именно в этом районе на тот или иной момент. Две наши примерно одинаковые по метражу и по состоянию квартиры были оценены риэлтором с разницей в 10000$. Причем цена более дорогой в процессе продажи еще и поднялась на тысячу (так как покупателей на нее было много), а более дешевая на столько же подешевела - почему-то желающих купить ее оказалось маловато. В результате общая стоимость двух квартир составила 65000$ минус 5% - оплата риэлторских услуг. Казалось бы, неплохо. Но впереди нас ждало главное разочарование. Оказалось, что в районе "Речного вокзала" купить трехкомнатную квартиру дешевле шестидесяти тысяч долларов невозможно. Причем и эти дорогие квартиры уходили очень быстро. Более дешевые были только на первых этажах в девятиэтажках, постройки конца шестидесятых, и имели, как правило, какой-то существенный недостаток. Например, за стеной одной из просмотренных нами квартир находилась щитовая, другую хозяева так перепланировали (перенесли сантехнику, прорубили арки в несущих стенах и прочее), что ни одно БТИ никогда не дало бы на это самоуправство разрешение.

Средств же на покупку квартиры стоимостью более шестидесяти тысяч у нас не хватало, так как после выплаты денег риэлтору и всех сопутствующих обмену трат (об этом ниже) практически не оставалось денег на переезд и необходимый ремонт. Оставался единственный выход - покупка квартиры в новостройке. Стоимость трехкомнатной неотделанной (голый бетон) квартиры на тот момент была приблизительно 51-55 тысяч долларов (в зависимости от типа дома). Плюс необходимые последующие траты на отделку квартиры.

Но и тут выяснилось, что, несмотря на очень большое строительство в районе, квартиры раскупаются моментально, как правило, еще до сдачи дома, на этапе строительства. Поэтому между покупкой и вселением может пройти несколько месяцев, которые надо где-то прожить. (Проданные нами квартиры требовалось освободить в течение двух недель после оформления договора купли-продажи и его регистрации). Значит, пришлось бы снимать квартиру, а это опять дополнительные и очень значительные траты. Признаться, в этот момент мы серьезно задумались, не напрасно ли мы все это затеяли. Правда, риэлтор наш не унывал и обещал, что все в конце концов сложится. И, надо сказать, то ли это профессиональное качество, то ли человек оказался просто очень хороший, но в такой - почти безвыходной ситуации - он все-таки нашел для нас лучший вариант. В уже сданном и распроданном красивом новом доме, в котором мы мечтали, но уже и не надеялись купить жилье и который находится в десяти минутах ходьбы от моего дома, рядом со старинным парком и недалеко от метро, вдруг кто-то отказался от зарезервированной трехкомнатной квартиры. В этот же день Анатолий сообщил нам об этом, и уже поздно вечером (при свечах) мы ее посмотрели. Это оказалось то, что надо. Единственное, что осложняло дело, в этот момент у нас еще не было денег на ее покупку. Они лежали в ячейке в банке, и получить их мы могли только через две недели, когда окончательно будет оформлена сделка купли-продажи. Поэтому мы оплатили залог и зарезервировали квартиру (за дополнительную плату, разумеется). А через две недели выкупили ее. И вскоре получили ключи, оплатив при этом уже ДЕЗу стоимость вывоза строительного мусора. Муки по обмену квартиры закончились. Впереди нас ждал ремонт. Но об этом в следующих номерах "Квартирного вопроса".