ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
25 сентября 2001 г. N 865-ПП
0 ходе реализации реформы жи-
лищно-коммунального хозяйства
в г.Москве и перспективах ее
развития
Реформа системы жилищно-коммунального хозяйства в г.Москве
была начата в 1992 году, исходя из положений законодательных и
нормативных актов Российской Федерации, Московской городской Думы
и Правительства Москвы.
За прошедший период:
- созданы службы заказчика на организацию работ по содержанию
и ремонту жилищного фонда, объектов внешнего благоустройства;
- обеспечен конкурсный отбор подрядных организаций для выпол-
нения названных работ с привлечением к участию в конкурсных комис-
сиях советников районного Собрания, представителей правлений ЖК,
ЖСК, ТСЖ;
- установлены нормативы численности для административно-уп-
равленческого и обслуживающего персонала жилищных и эксплуатирую-
щих жилищный фонд организаций, а также максимальный фонд оплаты
труда для планирования затрат на заработную плату;
- введено регулирование цен и тарифов на работы и услуги, вы-
полняемые на жилищном фонде;
- организована работа по заключению с собственниками, вла-
дельцами и арендаторами жилых и нежилых помещений договоров на
обслуживание домовладений, а с нанимателями - договоров найма;
- создана информационная база по техническому состоянию жи-
лищного фонда;
- проведена работа по энергосбережению;
- внедрена льготная система страхования жилищного фонда;
- в Зеленоградском административном округе введена система
автоматизированного перерасчета платежей за жилищно-коммунальные
услуги и жилищных субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг
с использованием единой квитанции;
- сформирована необходимая нормативная база по созданию това-
риществ собственников жилья;
- созданы условия для дальнейшего развития системы обществен-
ного самоуправления в районах и обеспечения сохранности жилищного
фонда за счет эффективной работы дежурных, старших по дому и подъ-
езду.
В результате проведения названного комплекса работ получена
возможность усиления контроля за целевым использованием средств,
выделяемых из бюджета на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда,
объектов внешнего благоустройства. Созданный рынок подрядных орга-
низаций позволяет снижать затраты на эксплуатационные и ремонтные
работы. Развитие договорных отношений между субъектами собствен-
ности и субъектами хозяйствования создает предпосылки для повыше-
ния доходности организаций жилищно-коммунального хозяйства и ста-
новления рыночных хозяйственно-финансовых взаимоотношений. Предос-
тавленная гражданам возможность льготного страхования занимаемого
жилья позволяет им не только получать денежные средства на восста-
новление квартир, пострадавших в случае аварий, но и повышает их
ответственность за содержание принадлежащего им имущества.
Совершенствование системы расчетов за воду и энергоресурсы
способствует снижению задолженности между жилищными и ресурсоснаб-
жающими организациями, повышению ответственности названных сторон
за исполнение договорных обязательств. Установка приборов учета
воды и тепла на ЦТП и жилых домах позволяет налаживать контроль за
отпуском ресурсов и влечет снижение удельного водо- и теплопотреб-
ления.
С 1994 года началось постепенное повышение для населения ста-
вок оплаты жилищных и коммунальных услуг. Данная работа проводи-
лась в жесткой увязке с темпами роста доходов москвичей. При этом
сама система расчетов за жилищно-коммунальные услуги постоянно со-
вершенствовалась.
В настоящее время население оплачивает 43% от плановых затрат
по предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Ставки оплаты жилищ-
ных услуг, услуг водо- и газоснабжения дифференцированы в зависи-
мости от технической оснащенности жилищного фонда.
Исходя из платежеспособности населения строилась и система
социальной защиты малообеспеченных семей.
Это позволило, несмотря на регулярное повышение населению
платежей за жилищно-коммунальные услуги, сохранить на одном уровне
количество семей, получающих субсидии на оплату жилищно-коммуналь-
ных услуг (до 350 тысяч или около 11% от общего количества семей в
Москве).
Пороговый уровень собственных расходов граждан на оплату жи-
лищно-коммунальных услуг за период с 1994 года повышен с 10% от
совокупного семейного дохода до 13% в 2001 году.
Вместе с тем из-за недостаточного финансового обеспечения на-
капливается недоремонт жилищного фонда и объектов коммунального
хозяйства. Регламентные работы по эксплуатации домов выполняются
не в полном объеме, что ухудшает качество обслуживания населения.
Накапливается задолженность за выполняемые работы и оказанные ус-
луги. Недостаточно активно проводится работа по заключению догово-
ров с нанимателями, владельцами, арендаторами и собственниками
жилья и внедряются расчеты за услуги тепло- и водоснабжения по по-
казаниям приборов учета ресурсов. Крайне плохо развита система
конкурсного отбора организаций по управлению жилищным фондом.
Недостаточно активно развивается процесс передачи жилых домов
в управление товариществам собственников жилья (ТСЖ). В управлении
товариществ находится лишь 178 кондоминиумов. Имеются объективные
и субъективные причины, сдерживающие процессы создания и деятель-
ности ТСЖ. До настоящего времени не в полной мере отработаны необ-
ходимые механизмы экономической мотивации, позволяющие собственни-
кам через созданные ими объединения полноценно реализовать закон-
ные права по управлению кондоминиумами и брать на себя ответствен-
ность за эксплуатацию и сохранность недвижимого имущества. Для
районных Управ данное направление деятельности пока не стало прио-
ритетным.
Низкими темпами снижается перекрестное субсидирование, при
котором минимизированные тарифы для отдельных групп потребителей
компенсируются их завышением для других. Жилищные организации не
оснащены техническими средствами, позволяющими в автоматизирован-
ном режиме производить начисление и перерасчет платежей за жилищ-
но-коммунальные услуги, а также обеспечивать электронный обмен ин-
формацией с Городским центром жилищных субсидий (ГЦЖС), что дало
бы возможность пересчитывать суммы субсидий при изменении размеров
платежей без посещения гражданами отделов ГЦЖС.
Эти недостатки тормозят развитие реформы в системе жилищ-
но-коммунального хозяйства.
В целях оздоровления финансового состояния жилищно-коммуналь-
ного хозяйства, дальнейшего развития реформирования отрасли Пра-
вительство Москвы постановляет:
1. Принять к сведению анализ состояния системы жилищно-комму-
нального хозяйства города и проводимых мероприятий по ее реформи-
рованию за период 1992-2001 гг. (приложение 1).
2. Одобрить Программу развития реформы жилищно-коммунального
хозяйства города Москвы на 2002-2007 гг. (приложение 2).
3. Поручить Управлению городского заказа Правительства Москвы
по согласованию с Департаментом экономической политики и развития
г.Москвы:
3.1. Представить в установленном порядке Мэру Москвы Програм-
му развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы
на 2002-2007 гг. (далее - Программа) для утверждения в Московской
городской Думе.
3.2. После утверждения Московской городской Думой Программы
(п.3.1) разработать и в установленном порядке представить в Прави-
тельство Москвы план мероприятий по ее реализации с указанием
конкретных нормативных документов, требующих разработки, а также
темпов повышения платежей населения за жилищно-коммунальные услуги
и предельно допустимого уровня собственных расходов граждан на оп-
лату жилищно-коммунальных услуг на период 2002-2007 гг., исходя из
перспектив роста доходов населения и темпов инфляции.
4. Считать приоритетной задачей департаментов, комитетов, уп-
равлений Правительства Москвы, префектов административных округов,
глав районных Управ, руководителей предприятий и организаций го-
родского хозяйства дальнейшее развитие реформы жилищно-коммуналь-
ного хозяйства на основе:
- формирования организационно-управленческих условий и рыноч-
ных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищно-
го фонда и объектов внешнего благоустройства;
- совершенствования системы договорных отношений по предос-
тавлению жилищно-коммунальных услуг, а также конкурсного отбора
заказчиков на размещение городского (муниципального) заказа и
подрядных организаций на выполнение работ по содержанию и ремонту
жилищного фонда, объектов внешнего благоустройства;
- развития конкуренции в сфере управления, содержания и ре-
монта жилищного фонда;
- усиления контроля за качеством жилищно-коммунального обслу-
живания населения;
- реформирования системы предоставления населению льгот по
оплате жилищно-коммунальных услуг;
- совершенствования системы пересмотра и утверждения тарифов
на эксплуатационные и коммунальные услуги;
- дальнейшего дифференцирования ставок платы за наем жилых
помещений;
- активизации работы по созданию условий, необходимых для об-
разования и деятельности товариществ собственников жилья и других
форм объединений жителей;
- снижения затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда и
на оказание коммунальных услуг с сохранением их качества;
- реализации комплекса мер по финансовому оздоровлению жилищ-
но-коммунального хозяйства, в том числе за счет ликвидации пере-
крестного субсидирования, погашения задолженности за оказанные ус-
луги и выполненные работы, изменения принципа финансового обеспе-
чения отрасли путем повышения платежей населения за жилищно-комму-
нальные услуги в течение 2001-2003 гг. до уровня, обеспечивающего
возмещение планируемых затрат на содержание и ремонт жилищного
фонда и оказание коммунальных услуг, а в течение последующих двух
лет - до уровня, обеспечивающего полное возмещение издержек по со-
держанию и ремонту жилищного фонда и оказанию коммунальных услуг,
с одновременной реализацией мер социальной защиты малообеспеченных
слоев населения;
- сохранения в течение 3-5 лет в структуре расходов бюджета
города затрат на капитальный ремонт жилищного фонда.
5. Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тариф-
ной политике при Правительстве Москвы и Региональной энергетичес-
кой комиссии г.Москвы до 1 ноября т.г. в установленном порядке
утвердить ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для насе-
ления г.Москвы, подлежащие к введению с 1 января 2002 года.
6. Городскому центру жилищных субсидий обеспечить готовность
предприятия к переходу с 1 января 2002 года на возмещение выпадаю-
щих доходов жилищных и ресурсоснабжающих организаций от предостав-
ления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг гражданам,
имеющим на то право в соответствии с действующими нормативными и
законодательными актами, за счет средств городского бюджета через
Городской центр жилищных субсидий, а также увеличения количества
семей, получающих жилищные субсидии.
7. В целях апробирования системы перевода жилищно-коммуналь-
ного хозяйства на бездотационный принцип финансового обеспечения
продолжить в Зеленоградском административном округе в 2001 году
организационные мероприятия по отработке оптимальной модели расче-
тов жилищно-коммунальных услуг для населения.
8. Руководителю Комплекса городского хозяйства совместно с
префектом Зеленоградского административного округа по согласованию
с руководителями заинтересованных организаций в недельный срок ут-
вердить состав рабочей группы по проведению мероприятий в г.Зеле-
нограде.
9. Префекту Зеленоградского административного округа:
9.1. Создать условия для реализации мероприятий, указанных в
пункте 7 настоящего постановления, обеспечить работу с населением
по разъяснению политики Правительства Москвы по реформированию жи-
лищно-коммунального хозяйства.
9.2. Совместно с Департаментом государственного и муниципаль-
ного имущества города Москвы предоставить Городскому центру жилищ-
ных субсидий помещения для размещения дополнительных отделов.
10. Управлению городского заказа Правительства Москвы сов-
местно с Департаментом финансов г.Москвы и Департаментом государс-
твенного и муниципального имущества города Москвы в недельный срок
в установленном порядке внести предложения по созданию государст-
венного учреждения "Центр информационного обеспечения и содейст-
вия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве г.Москвы".
11. Управлению городского заказа Правительства Москвы:
11.1. До 1 ноября 2001 года представить в Департамент финан-
сов г.Москвы и Департамент экономической политики и развития
г.Москвы предложения по включению в проект бюджета города Москвы
на 2002 год расходов по погашению задолженности жилищных организа-
ций за услуги водоснабжения и водоотведения, а также смету на со-
держание государственного учреждения "Центр информационного обес-
печения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве
г.Москвы".
11.2. В двухмесячный срок подготовить предложения по формиро-
ванию системы обучения и переподготовки работников жилищно-комму-
нального хозяйства.
12. Департаменту финансов г.Москвы обеспечить:
12.1. В IV квартале 2001 года финансирование работ по модер-
низации технической базы Городского центра жилищных субсидий и
жилищных организаций г.Зеленограда и содержанию центра в сумме
43 400 000 рублей.
12.2. В IV квартале 2001 года финансирование расходов по реа-
лизации мероприятий, предусмотренных в пунктах 7 и 10 настоящего
постановления.
12.3. В 2002 году финансирование расходов, названных в пункте
11.1 настоящего постановления.
12.4. Совместно с Департаментом науки и промышленной политики
Правительства Москвы, Департаментом экономической политики и раз-
вития г.Москвы в 2002 году финансирование работ по модернизации
технического и программного обеспечения жилищных организаций горо-
да, позволяющих проводить населению перерасчет платежей за жилищ-
но-коммунальные услуги без посещения ими жилищной организации и
отдела жилищных субсидий.
13. Городскому центру жилищных субсидий совместно с Управле-
нием городского заказа Правительства Москвы до 1 ноября 2001 года
подготовить и направить в Департамент финансов г.Москвы, Департа-
мент науки и промышленной политики Правительства Москвы и Департа-
мент экономической политики и развития г.Москвы заявку на финансо-
вое обеспечение задач, предусмотренных в пунктах 12.3 и 12.4 нас-
тоящего постановления, с последующим размещением городского заказа
на конкурсной основе.
14. Префектам административных округов:
14.1. Совместно с Управлением городского заказа Правительства
Москвы и Департаментом финансов г.Москвы до 1 декабря 2001 года
провести инвентаризацию задолженности в системе жилищно-коммуналь-
ного хозяйства и принять меры по ее возмещению, в том числе за
счет целевых бюджетных фондов развития территорий округов (райо-
нов) г.Москвы.
14.2. Обеспечить заключение жилищными организациями договоров
на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг с нанимателями,
арендаторами, владельцами и собственниками жилых и нежилых помеще-
ний.
15. Управлению жилищно-коммунального хозяйства и благоуст-
ройства Правительства Москвы совместно с Управлением городского
заказа Правительства Москвы, Управлением топливно-энергетического
хозяйства Правительства Москвы и Департаментом муниципального
жилья и жилищной политики Правительства Москвы до 1 июля 2002 года
разработать и представить на утверждение руководителю Комплекса
городского хозяйства систему показателей оценки деятельности уп-
равляющей жилищным фондом организации, независимо от ее организа-
ционно-правовой формы.
16. Московскому земельному комитету совместно с Департаментом
муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы и
Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы
до 1 января 2002 года разработать и в установленном порядке утвер-
дить порядок передачи земельных участков в составе кондоминиума в
собственность домовладельцев.
17. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от
30 января 2001 года N 99-ПП "О совершенствовании системы оформле-
ния субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг":
17.1. В пункте 3 постановления слова "по оплате жилищно-ком-
мунальных услуг" заменить словами "по оплате услуг с расшифровкой
по видам платежей".
17.2. В приложении 1 к постановлению (Порядок исчисления со-
вокупного дохода семьи при рассмотрении вопроса о выплате субсидий
на оплату жилищных и коммунальных услуг (жилищных субсидий) в
г.Москве):
17.2.1. Пункт 1.1 раздела II изложить в следующей редакции:
"1.1. Заработной платы, начисленной в соответствии с приняты-
ми на предприятии, в учреждении, организации (независимо от форм
собственности) системами и формами оплаты труда за вычетом удер-
жанного налога.".
17.2.2. Пункт 7 раздела II дополнить словами "и надбавки за
уход, назначенной к пенсии инвалидам 1-й группы, престарелым, нуж-
дающимся в постороннем уходе по заключению лечебного учреждения, и
лицам, достигшим 80 лет."
17.3. В приложении 2 к постановлению (Порядок предоставления
гражданам (семьям) субсидий на оплату жилищных и коммунальных ус-
луг (жилищных субсидий) в г.Москве):
17.3.1. В третьем дефисе пункта 6 слова "- трудовых книжек
(только для неработающих пенсионеров);" заменить словами " - тру-
довых книжек (только для неработающих пенсионеров и неработающих
женщин, имеющих детей в возрасте до 3 лет);".
17.3.2. Перед последним абзацем пункта 6 добавить абзацы сле-
дующего содержания:
"Если в жилом помещении кто-либо из постоянно зарегистриро-
ванных членов семьи, не являющейся собственником, не проживает и
оплачивает коммунальные услуги по месту фактического пользования
ими, что подтверждается документом жилищной организации, то субси-
дия назначается остальным членам семьи исходя из социальной нормы
площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, рассчи-
танных по количеству фактических плательщиков по данному адресу. В
этом случае при исчислении среднего совокупного дохода семьи доход
отсутствующего члена семьи не учитывается.
Если совместно с постоянно зарегистрированными на данной пло-
щади гражданами проживает гражданин, постоянно зарегистрированный
по другому адресу в г.Москве, и начисления за коммунальные услуги
по данному адресу производятся с учетом всех пользователей ими, то
субсидия назначается исходя из социальной нормы площади жилья и
нормативов потребления коммунальных услуг, рассчитанных по коли-
честву фактических плательщиков.".
17.3.3. Дополнить приложение 2 пунктом 11.6 в редакции:
"11.6. Если Городской центр жилищных субсидий располагает
официально представленной Государственной жилищной инспекцией по
г.Москве информацией о нарушении участником Московской городской
программы жилищных субсидий порядка оформления и проведения пере-
устройства жилого помещения.".
18. Пресс-центру Мэрии и Правительства Москвы, Комитету по
телекоммуникациям и средствам массовой информации Правительства
Москвы, Комитету территориальных органов исполнительной власти и
развития местного самоуправления, префектам административных окру-
гов постоянно информировать москвичей о ходе жилищно-коммунальной
реформы и принимаемых Правительством Москвы мерах по развитию го-
родского хозяйства и обеспечению социальной защиты населения.
19. Руководителю Комплекса городского хозяйства до 1 июля
2002 года доложить Мэру Москвы о ходе выполнения данного постанов-
ления.
20. Контроль за выполнением настоящего постановления возло-
жить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ни-
кольского Б.В.
П.п.Мэр Москвы Ю.М.Лужков
Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы от 25 сентября 2001 года
N 865-ПП
А Н А Л И З
СОСТОЯНИЯ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ГОРОДА
И ПРОВОДИМЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ЕЕ РЕФОРМИРОВАНИЮ
ЗА ПЕРИОД 1992-2001 гг.
ПОЛИТИКА ОПЛАТЫ ЖИЛИЩНЫХ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ...................3
Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг...3
Установление экономически обоснованной и дифференцированной
платы за наем муниципального жилья...............................5
Формирование организационно-управленческих условий и рыноч-
ных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищ-
ного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства.........6
Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищ-
но-коммунальных услуг...........................................15
Развитие конкурентных отношений в сфере управления, содержания
и обслуживания жилищного фонда.................................19
Содействие товариществам собственников жилья в реализации
прав собственников в кондоминиуме по эффективному управлению
общим имуществом................................................22
ТАРИФНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ................24
Реформирование системы пересмотра и утверждения тарифов для
регулируемых предприятий и тарифов на жилищно-коммунальные услуги
для населения (реорганизация процедур тарифного регулирования)..29
Разработка системы мониторинга деятельности коммунальных
предприятий.....................................................31
ПОЛИТИКА ОПЛАТЫ ЖИЛИЩНЫХ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг.
В настоящее время политика оплаты жилищных и коммунальных ус-
луг формируется в г. Москве совместно органами законодательной и
исполнительной власти. Пересмотр уровня оплаты за пользование жи-
лыми помещениями тарифов на коммунальные услуги и нормативов их
потребления согласовываются Московской городской Думой и утвержда-
ются Мэром Москвы.
Практика других городов России показывает, что в такой ситуа-
ции, когда назначение ставок оплаты жилищных услуг населением за-
висит и от исполнительной, и от законодательной власти, оно приоб-
ретает сугубо политический характер. Во-первых, вопрос об оплате
жилищно-коммунальных услуг населением может использоваться в поли-
тических "играх" между администрацией и депутатами, что приводит к
обострению разногласий между ними. Во-вторых, рассматривая населе-
ние как электорат, оба уровня власти относят повышение ставок оп-
латы населением жилищно-коммунальных услуг к непопулярным мерам и
создают "двойной барьер" на пути таких решений.
Следует отметить, что в Москве и ранее вопрос о повышении
степени участия населения в оплате расходов на жилищно-коммуналь-
ные услуги не был популярным. При установленном федеральном стан-
дарте доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг в 70% на
2000 год и 80% на 2001 год, наниматели муниципального жилья в
Москве сегодня оплачивают 42,4% от плановой стоимости жилищно-ком-
мунальных услуг.
Федеральный стандарт предельной стоимости жилищнокоммунальных
услуг, установленный для Москвы на 2001 год, составляет 13,7 руб-
лей за 1 кв. м. в месяц, в то же время стоимость жилищно-комму-
нальных услуг, рассчитанная по плановым затратам, составляет 21,74
рублей за 1 кв. м. в месяц, то есть, более чем в полтора раза выше
федерального стандарта.
Величина оплаты жилищно-коммунальных услуг в "стандартной
квартире" (квартира площадью 54 кв. м., в которой проживают три
человека) в Москве в конце 2000 года составляла 417 рублей, а пос-
ле повышения ставок оплаты практически всех видов коммунальных ус-
луг и вывоза ТБО с апреля 2001 года эта величина приближается к
500 рублям. Это очень высокий показатель. В европейской части
.
- 4 -
страны среди административных центров субъектов Российской Федера-
ции более дорогим с этой точки зрения является лишь Мурманск. В то
же время следует учитывать, что по уровню доходов на душу населе-
ния Москва находится в наиболее благополучном положении не только
в европейской части, но и во всей России.
Однако, на протяжении последних лет рост жилищно-коммуналь-
ных платежей населения был связан, в основном, с коммунальными
услугами. Ставки оплаты услуг отопления, горячего и холодного во-
доснабжения и канализации только в период с начала 2000 года до 1
мая 2001 года менялись три раза, в то время как ставки оплаты ус-
луг по содержанию и ремонту домов остаются неизменными с 1994 го-
да. Размер ставки оплаты жилья за содержание и ремонт дома в до-
мах со всеми удобствами составляет 30 копеек за 1 кв. м. в месяц,
что сегодня является наиболее низкой ставкой среди административ-
ных центров субъектов Российской Федерации.
В структуре ставок на оплату жилищно-коммунальных услуг для
населения услуге по содержанию и ремонту жилищного фонда отведено
только 3%, тогда как наибольшую долю составляет отопление и горя-
чее водоснабжение - почти 60%.
В настоящее время населением оплачивается 42,4% стоимости жи-
лищно-коммунальных услуг.
Таким образом, в первую очередь население оплачивает сектор
естественных локальных монополий, либо потенциально наиболее при-
быльные отрасли (вывоз ТБО). В результате, поступающие от населе-
ния "живые деньги" в первую очередь направляются в отрасли, где
определение оптимальной стоимости услуг возможно только путем
сложной и до конца не отработанной процедуры регулирования тарифов
естественных локальных монополий. И наоборот, отрасли, где опреде-
ление оптимальной цены услуги возможно на основе конкурса (жилищ-
ная услуга), практически полностью зависят от бюджетных дотаций.
До настоящего времени в Москве не введена оплата капитального
ремонта, хотя это предусмотрено постановлением Правительства Рос-
сийской Федерации от 02.08.99 г. N 887 "О совершенствовании систе-
мы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите
населения". Капитальный ремонт полностью дотируется за счет бюдже-
та города. В частности, если в бюджете Москвы 1998 года по статье
"капитальный ремонт жилищного фонда" было выделено почти 3,1 млрд.
руб., в бюджете 1999 года - менее 1,61 млрд. руб. С 2000 года бюд-
жетное финансирование расходов на капитальный ремонт жилищного
фонда увеличено до 4,9млрд. руб. и с учетом средств инвесторов и
целевых бюджетных фондов префектур и районов составило 5,9 млрд.
руб. В 2001 году планируется затратить на капитальный ремонт 6,2
млрд. руб.
Установление экономически обоснованной и дифференцированной
платы за наем муниципального жилья
Плата за наем муниципального жилья, в соответствии с госу-
дарственной политикой в жилищно-коммунальном хозяйстве, в настоя-
щее время введена в структуру платежей населения во многих городах
России. Такая структура платежей населения закреплена в целом ряде
федеральных документов (Указ Президента Российской Федерации от
28.04.97 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в
Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Фе-
дерации от 02.08.99 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты
жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населе-
ния").
Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации
инвестиционных затрат собственника жилищного фонда на строительст-
во и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставле-
ния гражданам по договорам найма; юридическое содержание - в опла-
те права пользования жилым помещением. Плата за наем включается в
структуру ежемесячных платежей граждан за жилье, в виде отдельного
платежа, который не относится к платежам, взимаемым за жилищные
или коммунальные услуги. Средства, собранные в виде платы за наем
муниципального жилья, являются доходом собственника и должны нап-
равляться, с учетом условий реформирования системы финансирования
жилья, на цели модернизации, реновации жилищного фонда, решения
проблемы ликвидации ветхого жилья и реконструкции районов его сре-
доточения.
Плата за наем жилых помещений в домах государственного муни-
ципального жилищного фонда в Москве введена еще в 1994 году. Одна-
ко, размер ставки платы за наем в Москве, которая до августа 2001
года в среднем составляет 1 копейку за 1 кв.м в месяц, являлся са-
мым низким в России и не отвечал экономическому смыслу этого пла-
тежа. Очевидно также, что в таком размере взимание платы за наем
никак не влияет на дифференциацию оплаты жилья в зависимости от
качества и местоположения.
.
- 6 -
Идеология дифференциации ставок платы за наем состоит в том,
что наниматели жилья, обладающего наихудшими потребительскими ка-
чествами, должны платить меньше, или вовсе не платить за наем
жилья, в то же время, те семьи, которые проживают в государствен-
ном, муниципальном жилье лучшего качества, обладают преимуществом,
которое они и оплачивают.
Реально рынок жилья в Москве давно и точно учитывает парамет-
ры качества жилья в стоимости арендных платежей. Оборот жилой нед-
вижимости в Москве весьма активен, и сложившаяся дифференциация
жилья в зависимости от местоположения и типа дома очевидна как на
рынке продаж, так и коммерческой аренды жилищного фонда. В этой
связи вряд ли можно считать оправданным использование низкой став-
ки платежей за пользование государственными, муниципальными жилыми
помещениями, составляющими значительную долю всего жилищного фонда
на территории Москвы.
Формирование организационно-управленческих условий и рыночных
механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного
и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства.
В Москве с 1992 года началась реформа структуры управления
жилищным фондом. В каждом районе города созданы государственные
унитарные предприятия -Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которым
были переданы функции по управлению жилищным и нежилым фондом. Ре-
монтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства
и благоустройства, ранее являвшиеся подразделениями производствен-
ных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, были преобразо-
ваны в самостоятельные унитарные государственные предприятия.
В 2000 году практически завершилась работа по демонополизации
жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций по управлению
жилищным фондом и его эксплуатации создало возможность развития
конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья, а также в сфере
управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по
эксплуатации и ремонту жилищного фонда. Весь городской жилищный
фонд Москвы передан по договорам на обслуживание эксплуатационным
предприятиям, отобранным на конкурсной основе.
Проведенный анализ финансового состояния и результатов хо-
зяйственной деятельности ряда дирекций единого заказчика районов
Москвы показал следующее.
.
- 7 -
Несмотря на то, что финансовое состояние у всех предприятий
различное, тем не менее, существует несколько моментов, общих для
всех рассмотренных дирекций единого заказчика.
В целом деятельность дирекций единого заказчика является убы-
точной.
Одной из причин убыточности деятельности этих предприятий яв-
ляется нарастание неплатежей потребителей коммунальных и иных ус-
луг.
Плановые убытки предприятий, т.е. разница между запланирован-
ными расходами по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и объ-
емом платежей населения, компенсируются за счет бюджетных ассигно-
ваний. Отсутствие четких обязательств по перед предприятиями по
бюджетному финансированию является еще одной причиной их убыточ-
ности, так как на протяжении последних нескольких лет фактические
размеры бюджетного финансирования не соответствовали запланирован-
ным.
Учитывая, что за счет бюджетного финансирования предприятия
получают до 80% доходов, становится очевидным отсутствие у руко-
водства ДЕЗ сколь-нибудь серьезных стимулов для повышения экономи-
ческой эффективности хозяйственной деятельности.
Учитывая, что существующие принципы финансирования деятель-
ности ДЕЗ совершенно не стимулируют стремление руководства этих
предприятий к повышению эффективности собственной деятельности,
следует признать, что без серьезной реформы принципов организации
управления жилищным фондом финансовое состояние дирекций единого
заказчика будет только ухудшаться.
В настоящее время не только бюджет недофинансирует расходы на
содержание и ремонт жилищного фонда, но и население систематически
не полностью оплачивает начисленные суммы за жилищно-коммунальные
услуги. Из-за отсутствия необходимых (стабильных) доходов от ре-
зультатов своей деятельности ДЕЗ не могут полностью и своевременно
расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по
своим обязательствам. Это вынуждает ДЕЗ "договариваться" со своими
контрагентами (подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями) об
отсрочке платежей и неприменению к ним санкций. В ряде случаев та-
кая ситуация приводит к вынужденному "ответному"снисходительному
отношению ДЕЗ к нарушениям ими параметров объемов и параметров ка-
чества предоставляемых услуг, что явно противоречит интересам го-
рода и потребителей.
.
- 8 -
В настоящее время отсутствует договор на управление между ор-
ганом исполнительной власти города и управляющими жилищными орга-
низациями. Отсутствие нормативно закрепленных финансовых обяза-
тельств органов исполнительной власти города по финансированию вы-
полнения работ в жилищной сфере привело к преобладанию администра-
тивных методов управления над экономическими. Управляющие жилищные
организации вынуждены заключать договоры на выполнение работ при
отсутствии обязательств органов исполнительной власти по финанси-
рованию работ, выполняемых по городским (муниципальным) заказам и
отдельным указаниям префектур административных округов и Управ ра-
йонов.
Выполнение ДЕЗ функций сбора платежей нанимателей осуществля-
ется на основании распоряжения Мэра Москвы от 23.11.95 N 619-РМ "О
совершенствовании жилищно-коммунального хозяйства города". При
этом у ДЕЗ отсутствуют договоры с наймодателем (Департаментом му-
ниципального жилья и жилищной политики) о передаче ему полномочий
по обеспечению нанимателей жилищно-коммунальными услугами и сбору
платежей за них. В свою очередь, управляющие организации обязаны
оплачивать ресурсоснабжающим организациям весь объем предоставлен-
ных ими ресурсов, даже при их оплате не всеми потребителями.
Реально вознаграждение ДЕЗ за оказание услуг по управлению
жилищным фондом и организацию обеспечения населения коммунальными
услугами собственниками жилых помещений не начисляется и не выпла-
чивается. Размер вознаграждения ДЕЗ ни в договорах с собственника-
ми жилых помещений и нанимателями, ни в платежных документах, ни в
нормативных актах города не определен. Город оплачивает деятель-
ность ДЕЗ путем установления фиксированного норматива отчисления
от средств, направляемых на капитальный ремонт жилищного фонда,
уборку, содержание и ремонт дорог, содержание и ремонт объектов
внешнего благоустройства, а также озеленение.
Кроме того, существует возможность удержания ДЕЗ при себе
части платежей населения за жилищно-коммунальные услуги (как пра-
вило, в размере эквивалентном суммам нормативных отчислений от
бюджетных средств на ремонт и благоустройство) и соответствующей
недоплаты ресурсоснабжающим организациям. При этом, расходование
поступающих бюджетных ассигнований на дотирование ресурсоснабжаю-
щих организаций осуществляется с нарушением их целевого назначе-
ния.
.
- 9 -
В настоящее время у жилищных организаций отсутствуют матери-
альные стимулы к качественному выполнению своих функций, например,
к повышению собираемости платежей населения за жилищные и комму-
нальные услуги. По условиям заключаемых в настоящее время ДЕЗ до-
говоров на предоставление коммунальных услуг, сумма вознаграждения
ДЕЗ практически не зависит от объема собранных и перечисленных
поставщику платежей потребителей, что не стимулирует своевременно-
го и полного их перечисления. Так, в 1999 г. оформлено к взысканию
долга только 6,3 тыс. нотариальных надписей и обращений в суд на
сумму 18,7 млн. руб. (лишь 0,9% от всех должников). В тоже время
необходимо отметить результативную деятельность некоторых ДЕЗ, где
работе по сбору платежей с населения за жилищно-коммунальные услу-
ги уделяется много внимания и принимаются меры, позволяющие эффек-
тивно влиять на неплательщиков.
Для осуществления эффективной деятельности по управлению жи-
лищным фондом и создания равных условий для работы подрядных орга-
низаций независимо от их правового статуса необходимо, чтобы за
управляющими жилищными и подрядными организациями на время выпол-
нения работ по договору закреплялись нежилые помещения для произ-
водственных и иных хозяйственных целей. Не везде в договор о зак-
реплении имущества на праве хозяйственного ведения, заключаемый с
ДЕЗ, включен отдельным списком перечень нежилых помещений, предос-
тавляемых под служебные цели и не подлежащих сдаче в аренду. В ад-
министративных округах, где этот порядок соблюдается, не возникает
проблем с организацией работы подрядных организаций. Не во всех
административных округах при передаче нежилых производственных по-
мещений подрядным организациям соблюдается условие предоставления
их в безвозмездное временное пользование.
Распространены случаи, когда арендная плата за служебные по-
мещения, предоставляемые предприятиям и организациям, занятым на
работах в жилищном фонде, устанавливается в размере минимальной
ставки. Данная практика
нарушает утвержденный Правительством Москвы порядок предоставления
предприятиям и организациям, занятым на работах в жилищном фонде,
независимо от их правового статуса, нежилых служебных помещений
без взимания арендной платы и без права выкупа - для производс-
твенных и иных хозяйственных целей на время действия подряда, при
условии оплаты ими эксплуатационных и коммунальных услуг (Поста-
новление Правительства Москвы N 497 от 01.07.97 г.), что тормозит
развитие активной конкурентной среды.
.
- 10 -
Анализ деятельности управляющих жилищных организаций показал,
что в ряде случаев к ним предъявляются требования о получении ли-
цензий на осуществление деятельности по эксплуатации инженерных
систем городов и населенных пунктов, проведению дорожных работ,
эксплуатации подъемных устройств, выполнение строительных работ
(как правило, ДЕЗ имеет в среднем от 3 до 5 лицензий). Помимо то-
го, что данное требование является необоснованным, оно к тому же
отрывает на эти цели денежные средства, направляемые на финансиро-
вание эксплуатации жилищного фонда. Получение специальных разреше-
ний (лицензий) на осуществление отдельных видов деятельности необ-
ходимо только в случаях, когда это установлено федеральным зако-
ном. Закон не требует лицензирования деятельности по управлению
жилищным фондом. Поэтому лицензии на осуществление эксплуатацион-
ной деятельности должны получать подрядчики, а не управляющие жи-
лищные организации.
Кроме того, ДЕЗ сталкиваются с требованиями заключать догово-
ры страхования риска ответственности за причинение вреда при экс-
плуатации грузовых и пассажирских лифтов, расположенных в жилищном
фонде города. Московское государственное управление Госгортехнад-
зора России не дает разрешение на подключение лифтов в домах но-
востройках без оформления договора страхования. На оформление
страхования лифтов в среднем требуется от 10 до 12 тысяч рублей.
Источники финансирования данных расходов до сих пор не определены.
Поэтому эти средства фактически отвлекаются от объема, предназна-
ченного для финансирования работ по эксплуатации жилищного фонда.
В настоящее время в городе не достаточно внимания уделяется
работе, направленной на снижение непроизводительных затрат, свя-
занных с возмещением ущерба при выполнении работ по управлению жи-
лищным и нежилым фондом, организации содержания и ремонта объектов
внешнего благоустройства. К непроизводительным затратам относятся,
в частности, затраты, связанные с ликвидацией последствий аварий
из-за выхода из строя конструктивных элементов зданий, инженерного
оборудования, пожаров и т.п., которые происходят часто по вине уп-
равляющих организаций, осуществляющих организацию содержания и ре-
монта жилищного и нежилого фонда и объектов внешнего благоустройс-
тва.
Механизм возмещения причиненного вреда жилищному фонду за
счет виновных лиц из-за сложностей оформления судебного решения,
недостаточности финансовых средств у управляющих организаций не
.
- 11 -
получил широкого распространения, и восстановление жилищного фонда
осуществляется в основном за счет средств городского бюджета. При
этом риск досрочного ветшания и разрушения жилищного фонда из-за
ненадлежащей организации его эксплуатации и ремонта не может быть
компенсирован путем возможного расторжения контракта с директором
ДЕЗ или иными мерами его индивидуальной ответственности. Снижение
такого риска должно обеспечиваться путем установления адекватной
гражданско-правовой ответственности управляющей организации, стра-
хования последней результатов своей деятельности по управлению жи-
лищным и нежилым фондом. Такая мотивация деятельности управляющих
организаций более эффективна по сравнению с административным воз-
действием.
Организация и контроль выполнения работ по комплексному капи-
тальному ремонту, планово-предупредительному ремонту жилищного
фонда, а также контроль за соблюдением установленного порядка кон-
курсного отбора подрядных организаций на выполнение работ по экс-
плуатации и ремонту жилищного фонда отнесены к полномочиям префек-
та административного округа. Кроме того, префект контролирует "ра-
боту Управ по переданным им в установленном порядке вопросам экс-
плуатации, текущего и капитального ремонта жилищного фонда". Вмес-
те с тем, ни префектуры, ни районные Управы не имеют в настоящее
время договорных отношений с управляющими организациями, заказыва-
ющими работы по капитальному ремонту, и с подрядными ремонтностро-
ительными организациями, выполняющими данные работы.
В настоящее время установлена следующая процедура организации
капитального ремонта жилищного фонда, независимо от источников его
финансирования:
а) Правительство Москвы утверждает перспективные задания по
комплексному и выборочному капитальному ремонту жилищного фонда.
На основании этих заданий Управлением городского заказа и Управле-
нием жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства по согласо-
ванию с префектами административных округов формируются ежегодные
плановые задания по городским и районным заказчикам за счет и в
пределах имеющихся источников финансирования, включая бюджетные
средства. Городские службы заказчика, "подведомственные" Комплексу
городского хозяйства, формируют титульные списки объектов на оче-
редной год, которые утверждаются руководителями Управления жилищ-
но-коммунального хозяйства и благоустройства и Управления городс-
кого заказа (титульные списки по объектам, находящимся "в ведении"
.
- 12 -
административных округов согласовываются с префектурами). Утверж-
денные титульные списки объектов направляются заказчиком в префек-
туру и районную Управу для контроля за ходом работ и участия ра-
йонных служб заказчика в приемке законченных объектов;
б) районные службы заказчика, "подведомственные" префектурам,
формируют титульные списки объектов на очередной год по согласова-
нию с районными Управами и с учетом заключения Государственной жи-
лищной инспекции г.Москвы. Затем данные титульные списки согласу-
ются с различными органами и, в том числе, с Государственной жи-
лищной инспекцией г.Москвы, после чего они утверждаются префектами
административных округов. Этот порядок распространяется также и на
дома, находящиеся в управлении товариществ собственников жилья.
В настоящее время оплата за энерго-, газо-, тепло-, водоснаб-
жение по показаниям приборов учета является наиболее приемлемым
способом расчетов за коммунальные услуги при условии их установки
в жилом помещении у каждого конкретного потребителя или на домовых
вводах. Оплата коммунальных услуг по нормативам потребления допус-
тима только как временная мера, до установки приборов учета. При
этом, величины этих нормативов должны определяться не расчетом
потребности потребителей в ресурсах, а с учетом усредненных ре-
зультатов разовых замеров в домах различных типов с учетом суточ-
ных и сезонных колебаний. После установки на всех домовых вводах
приборов учета, нормативы потребления коммунальных услуг должны
использоваться только для расчета компенсаций (субсидий) по оплате
жилищных и коммунальных услуг.
Полное оснащение жилых домов приборами учета позволит выявить
и устранить утечки питьевой воды и потери тепловой энергии. Эти
меры являются необходимым условием предстоящего введения оплаты
коммунальных услуг в размере, обеспечивающем полное возмещение
затрат на их предоставление.
Применяется метод централизованного нормирования затрат на
оплату труда руководителей, специалистов, служащих и рабочих ДЕЗ и
определения их нормативной численности. Кроме того, действует еди-
ный порядок определения норматива средств на оплату труда работни-
ков ремонтно-эксплуатационных предприятий, независимо от их форм
собственности, при заключении договоров на работы по эксплуатации
и ремонту жилищного фонда, содержанию придомовых территорий. Опре-
деление размера средств, идущих на выплату зарплаты работникам
подрядчика, с одной стороны, не входит в компетенцию заказчика и
.
- 13 -
является вмешательством в его хозяйственную деятельность, приводя-
щим к неоправданным затратам труда и увеличению штата работников,
с другой, -тормозит формирование рыночной конкурентной среды.
В уставах ДЕЗ отсутствует упоминание таких видов деятельнос-
ти, которая может осуществляться ДЕЗ для получения ими дополни-
тельных доходов.
Основными причинами, препятствующими эффективному осуществле-
нию управляющими жилищными организациями (ДЕЗ) своих функций по
управлению жилищным и нежилым фондом, являются:
отсутствие договоров на управление жилищным и нежилым фондом
с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики и Депар-
таментом государственного и муниципального имущества соответствен-
но, определяющих права и обязанности ДЕЗ, источники и объем финан-
сирования на управление содержанием и обслуживанием жилищного фон-
да и придомовых территорий, а также устанавливающие размер и усло-
вия вознаграждения деятельности самих ДЕЗ;
отсутствие гарантий со стороны органов городского управления
на своевременное и полное финансирование расходов на содержание и
ремонт жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, несог-
ласованность размеров и сроков поступления бюджетных ассигнований
с договорными обязательствами ДЕЗ перед подрядчиками;
отсутствие в договорах и нормативных актах зафиксированных
критериев и требований, по которым оценивается качество работы
ДЕЗ; качество управления городским жилищным фондом не влияет на
финансовые результаты деятельности ДЕЗ;
отсутствие договоров ДЕЗ с префектурами административных ок-
ругов и Управами районов на выполнение работ по содержанию и ре-
монту объектов внешнего благоустройства, озеленению территорий ра-
йонов, уборке, содержанию и ремонту дорог; финансирование ДЕЗ на
цели оплаты заказанных ими у подрядных организаций работ и услуг
осуществляется не на основании договоров, а по смете, утверждаемой
в административном порядке;
преобладание административных методов управления над экономи-
ческими, административное вмешательство префектур и Управ районов
в хозяйственную деятельность управляющих жилищных организаций в
форме обязательных для руководства ДЕЗ указаний;
несовершенство договорных отношений ДЕЗ с потребителями жи-
лищно-коммунальных услуг.
отсутствие серьезной экономической заинтересованности ДЕЗ в
.
- 14 -
результатах своей деятельности;
нерациональное использование денежных средств, направляемых
на финансирование жилищного фонда -требования, предъявляемые к
ДЕЗ, о лицензировании эксплуатационной деятельности, которая осу-
ществляется специализированными подрядными организациями;
низкий уровень оборудования жилых домов приборами учета рас-
хода тепловой энергии, холодной и горячей воды;
отсутствие в уставах ДЕЗ видов деятельности, которая может
осуществляться ими для получения дополнительных доходов.
По сути дела, ДЕЗ в их нынешнем состоянии не являются полно-
ценными хозяйствующими субъектами, способными самостоятельно опре-
делять порядок осуществления своей хозяйственной деятельности,
имеющими собственную прибыль и возможность ею эффективно распоря-
жаться, нести ответственность за выполнение своих обязанностей,
определять численность и заработную плату своих работников. У ДЕЗ
практически отсутствуют возможности по использованию широкого кру-
га полномочий по владению и пользованию городским имуществом, пе-
реданного им на праве хозяйственного ведения, ввиду его незначи-
тельности и необходимости использования для обеспечения собствен-
ной деятельности. В настоящее время самостоятельность хозяйствен-
ной деятельности ДЕЗ ограничена административными указаниями орга-
нов исполнительной власти города. В этих условиях, жилищные предп-
риятия не имеют серьезных экономических стимулов оптимизации рас-
ходов на развитие жилищно-коммунального хозяйства, снижения нера-
циональных затрат и повышении качества жилищно-коммунального обс-
луживания населения. Цели и задачи, ради которых создавались ДЕЗ
как государственные унитарные предприятия, могут быть реализованы
хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы.
Сравнение эффективности деятельности по управлению жилищным фондом
частными и государственными управляющими организациями оказывается
не в пользу последних.
Повысить качество жилищно-коммунального обслуживания населе-
ния невозможно без совершенствования системы управления и обслужи-
вания жилищного фонда путем формирования профессионального конку-
рентного управления жилищным фондом, создания реальной системы
экономической мотивации управляющих организаций к сокращению зат-
рат ресурсов и повышению эффективности их деятельности.
.
- 15 -
Совершенствование договорных отношений по предоставлению
жилищно-коммунальных услуг.
Жилищно-коммунальные услуги потребителям всех категорий, как
правило, предоставляются на основании договоров. На 01.01 2001 го-
да заключено:
- 39.6 % договоров социального найма;
- 100 % договоров коммерческого найма;
- 61.7 % соглашений о совместном владении домом и долевом
участии в расходах по его содержанию и ремонту.
Договоры социального и коммерческого найма в государственном
и муниципальном жилищном фонде города Москвы заключаются как Де-
партаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства
Москвы так и управлениями жилищных предприятий (ДЕЗ).
Департамент является для нанимателей исполнителем всех жилищ-
но-коммунальных услуг. В то же время, для выполнения обязанностей
наймодателя по обеспечению нанимателей жилищнокоммунальными услу-
гами Департамент не заключает договоры со специально созданными
ГУП ДЕЗ. В свою очередь, ДЕЗ осуществляет деятельность по жилищ-
но-коммунальному обслуживанию нанимателей, не имея перед ними ни-
каких обязательств и не неся никакой ответственности. Отсутствие
договорных отношений с нанимателями и с Департаментом муниципаль-
ного жилья и жилищной политики ставит ДЕЗ в положение лица, "дейс-
твующего в чужом интересе без поручения". Соглашения с владельцами
и собственниками жилых и нежилых помещений о порядке управления
домом и возмещения расходов по его эксплуатации и ремонту, а также
договоры с владельцами и собственниками строений на оказание услуг
по техническому обслуживанию или управлению от своего имени в ка-
честве представителя города заключает ДЕЗ.
Договорные отношения с нанимателями и собственниками жилых
помещений строятся на основе различных правовых моделей. Отношения
наймодателя и нанимателей строятся по модели смешанного договора,
по которому Департамент муниципального жилья и жилищной политики
сам отвечает за предоставление жилищно-коммунальных услуг нанима-
телям, а договоры ДЕЗ с собственниками жилых помещений - по модели
агентского договора, что затрудняет формирование договорных отно-
шений ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками.
В городе проводится работа по переводу населения на прямые
расчеты за теплоснабжение. Несмотря на кажущиеся, на первый
.
- 16 -
взгляд, преимущества такого способа оплаты коммунальных услуг, пе-
реход на него выгоден лишь ресурсоснабжающим организациям и имеет
существенные недостатки. Введение прямых расчетов не может сво-
диться только к повороту денежных потоков от ДЕЗ к коммунальным
организациям, в отрыве от денежных обязательств, основанных на
действующих договорах найма, и соглашений с собственниками жилых
помещений. Заключение потребителями прямых договоров с каждым от-
дельным производителем коммунальных услуг поставит их лицом к лицу
с локальными естественными монополистами, что неизбежно вызовет
снижение уровня защищенности потребителей. Поэтому, необходимо,
чтобы на стороне потребителей были наймодатель и специально соз-
данные для этой цели управляющие организации. Введение системы
прямых платежей населения за коммунальные услуги ресурсоснабжающим
предприятиям не позволит реализовать инвестиционный потенциал ре-
сурсосбережения в жилищном фонде.
ДЕЗ принимает платежи нанимателей, не получив на это полномо-
чий от наймодателя и вопреки условиям договоров найма. Для устра-
нения такого положения необходимо внесение изменений и дополнений
в договоры найма. Кроме того, обязанность наймодателя обеспечить
за счет средств нанимателей предоставление им жилищно-коммунальных
услуг должна быть реализована в договорах на управление с ДЕЗ.
Тогда цепь договорных обязательств "потребитель - наймодатель -
ДЕЗ - ресурсоснабжающие, ремонтноэксплуатационные и специализиро-
ванные организации" будет замкнута.
Переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между потре-
бителями и производителями услуг имеет и другие отрицательные сто-
роны:
- при прямых договорах коммунальных организаций с населением
о предоставлении коммунальных услуг и прямых расчетах за них зат-
рудняется реализация систематического и квалифицированного контро-
ля за соблюдением исполнителями прав и интересов потребителей,
возможность привлечения нарушителей к гражданскоправовой ответс-
твенности, а также возможность снижения размера оплаты в случае
ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объ-
емам и качеству поставки ресурсов;
- заключение коммунальными организациями договоров с населе-
нием о предоставлении коммунальных услуг и внесение изменений и
дополнений в договоры с нанимателями и в соглашения с собственни-
ками (касающихся ответственности за предоставление коммунальных
.
- 17 -
услуг и порядка расчетов за них) потребует дополнительных сущест-
венных затрат на их осуществление.
Источники покрытия этих затрат не установлены; начисление
платежей по разным видам коммунальных услуг, изготовление и дове-
дение платежных документов, определение размера снижения оплаты в
случае нарушения исполнителями установленных параметров качества
коммунальных услуг, перерасчет за потребление коммунальных
услуг при временном отсутствии или изменении количества проживаю-
щих, учет установленных льгот и субсидий будут осуществляться не
централизовано (одной организацией), а каждым исполнителем отдель-
но. Данные меры повлекут увеличение штата сотрудников, и, как
следствие, дополнительные расходы, источником покрытия которых бу-
дет повышение тарифов. Размеры этих затрат не оценены. Многократ-
ное дублирование информации, например, о гражданах (семьях), полу-
чающих жилищные субсидии, имеющих право на льготы в соответствии с
законодательством Российской Федерации и города Москвы, и т. п.
также приведут к увеличению расходов; осуществление платежей пот-
ребителем не по одному платежному документу (принцип "одного ок-
на"), а по множеству документов. Оптимальным является оплата всех
жилищно-коммунальных услуг по одному платежному документу.
На содержание договоров ДЕЗ с ресурсоснабжающими организация-
ми влияет то обстоятельство, что последние занимают монопольное
положение. ДЕЗ заключают договоры с ресурсоснабжающими организаци-
ями как самостоятельные абоненты, поэтому отношения по подаче хо-
лодной и горячей воды, тепловой энергии и отводу сточных вод регу-
лируется правилами, установленными для юридических лиц. Эти дого-
воры не достаточно учитывают нормы законодательства о защите прав
потребителей. В настоящее время порядок расчета размера снижения
платы за жилищные и коммунальные услуги при нарушении нормативных
сроков и качества их предоставления действует лишь в отношениях
между потребителями и организациями, с которыми они имеют договор-
ные отношения. Этот порядок не раскрывается в договорах ДЕЗ с ре-
сурсоснабжающими организациями (поскольку они в этом не заинтере-
сованы). Также отсутствует договорный механизм увязывания договор-
ных условий об объемах и качестве отдельных коммунальных услуг с
параметрами поставки ресурсов (например, ответственность теплос-
набжающей организации за подачу тепловой энергии в количестве, из-
меряемом в гигакалориях, и ответственности ДЕЗ за соответствие
стандартам температуры воздуха в жилых домах и температуры горячей
воды).
.
- 18 -
Договоры с коммунальными организациями зачастую заключены на
неопределенный срок или автоматически пролонгируются. Инициатива
со стороны ДЕЗ по их пересмотру с целью выработки более благопри-
ятных условий в интересах потребителей встречает противодействие.
Часть договоров содержит условия, базирующиеся на устаревших ак-
тах. Действующие договоры на отпуск питьевой воды и прием сточных
вод, договоры теплоснабжения требуют пересмотра на предмет их со-
ответствия действующему законодательству.
Ресурсоснабжающие организации нередко предлагают ДЕЗ заклю-
чать договоры по такой же форме, что и для промышленных потребите-
лей. В ряде случает это мотивируется необходимостью соблюдения
одинаковых условий для всех абонентов. Вместе с тем, в изменении
нуждаются те условия договоров присоединения, которые не связаны с
технологической процедурой производства и передачи их продукции
(воды, тепловой энергии) на единых условиях (режим, давление и
температура теплоносителя и др.). Такие условия в соответствии с
законодательством могут вырабатываться сторонами на паритетных на-
чалах, исходя из своих интересов. Это необходимо сделать для повы-
шения гарантий защиты потребителей и уменьшения необоснованных по-
терь бюджетных средств. В большом количестве случаев ресурсоснаб-
жающие организации навязывают ДЕЗ условия о несоразмерно высоких
неустойках, устанавливают не предусмотренные законодательством ос-
нования полного или частичного прекращения подачи тепловой энергии
и воды.
Договоры энергоснабжения (например, утвержденные Региональной
энергетической комиссией при Правительстве Москвы 3 июля 1998г. и
8 сентября 1999г.) не содержат обязанности энергоснабжающей орга-
низации осуществлять поставку горячей воды. Энергоснабжающая орга-
низация отвечает по этому договору только за подачу тепловой энер-
гии. В настоящее время по договору с ДЕЗ за производство горячей
воды не отвечает ни тепло-, ни водоснабжающие организации. Необхо-
димо установление единой ответственности теплоснабжающей организа-
ции за снабжение горячей водой, с соответствующим формированием
тарифов на эту коммунальную услугу и раздельным установлением нор-
мативов на холодное и на горячее водоснабжение. В связи с этим
центральные тепловые пункты и сети до домовых вводов, находящиеся
в собственности города, должны передаваться во владение энергос-
набжающим организациям.
Отдельные договоры ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями на
.
- 19 -
поставку ресурсов для нужд потребителей не содержат порядка расче-
тов, в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета, сти-
мулирования снижения задолженности потребителей и других пользова-
телей, порядка перерасчета стоимости услуг холодного и горячего
водоснабжения, водоотведения при временном отсутствии граждан по
месту постоянного жительства (при отсутствии индивидуальных прибо-
ров учета), при нарушении нормативных параметров подачи ресурсов,
а также при нарушении их объемов или качества.
В ряде договоров ДЕЗ с ремонтно-эксплуатационными организаци-
ями на эксплуатацию, санитарное содержание и текущий ремонт жилищ-
ного и нежилого фонда, и объектов придомовой территории не указы-
ваются перечень и общая стоимость работ, подлежащих выполнению.
Это обстоятельство негативно сказывается на объемах и качестве вы-
полнения подрядных работ по результатам конкурсов. В отдельных до-
говорах отсутствуют адресные списки домов, передаваемых на обслу-
живание.
Многие ДЕЗ необоснованно несут убытки от несвоевременного за-
селения и реализации жилых и нежилых помещений. Затраты на отопле-
ние и техническое обслуживание незаселенных жилых помещений должны
нести их собственники. Порядок возмещения убытков ДЕЗ от нереали-
зованной площади окончательно не решен. ДЕЗ не имея полной инфор-
мации о принадлежности этих помещений вынуждены вести розыск и пе-
реписку с лицами, с которыми они не имеют договорных отношений. В
большинстве случаев это приводит к неправильным расчетам и неполу-
чению ДЕЗ возмещения своих убытков.
Есть случаи, когда договоры на выполнение различных работ по
содержанию и ремонту жилищного фонда заключаются без наличия ли-
цензии на право проведения работ в жилищном фонде, в нарушение ут-
вержденного постановлением Правительства Москвы "Положения о ли-
цензировании деятельности по эксплуатации инженерных систем в го-
роде Москве" N 261 от 26.03.96.
Развитие конкурентных отношений в сфере управления,
содержания и обслуживания жилищного фонда
Практика привлечения к обслуживанию жилищного фонда, наряду с
государственными унитарными предприятиями, предприятий других ор-
ганизационно-правовых форм на конкурсной основе получила в Москве
широкое распространение. Начиная с 1993 года, в столице проводятся
.
- 20 -
конкурсы на содержание и ремонт жилищного фонда: если в 1993 г.
доля квартир, обслуживаемая на конкурсной основе, составляла 4%, в
1995 г. -9,9%, то на 1 января 2001 г. уже весь жилищный фонд горо-
да обслуживается на конкурсной основе.
В то же время не удалось в полной мере воспользоваться преи-
муществами развития конкуренции в сфере эксплуатации жилищного
фонда, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финан-
сирования становится невозможным добиться полноценных договорных
отношений. Анализ практики проведения конкурсов подрядных работ в
сфере обслуживания жилья позволяет сделать вывод о том, что в нас-
тоящее время условия конкуренции соблюдаются лишь на бумаге, а
конкурсные процедуры превратились для жилищных предприятий в обре-
менительную формальность.
Основными причинами этого являются, с одной стороны, практика
регулирования конкурсных процедур административными методами в
ущерб экономическим (требование проводить конкурсы ежегодно, в то
время как экономически целесообразно заключать договоры на работы
по содержанию и ремонту на более длительный срок), а с другой сто-
роны, - отсутствие условий для развития реальной конкуренции (не-
дофинансирование работ текущего ремонта, нежелание и отсутствие
экономической заинтересованности у ДЕЗ в поиске более эффективных
подрядчиков для участия в конкурсах). В действительности, выполняя
многочисленные постановления и распоряжения, ДЕЗ обязаны проводить
конкурсы, но результаты их проведения никак не связаны с изменени-
ем финансового состояния ДЕЗ.
Расходы по проведению конкурса, покрываемые за счет претен-
дентов, включают в себя плату за участие в конкурсе (например,
расходы по проведению рекламной компании), а также плату за полу-
чение конкурсной документации. Что касается платы за участие в
конкурсе, то организатором конкурса (которым чаще всего выступает
ДЕЗ) она взимается неукоснительно, и ее размер возрастает от кон-
курса к конкурсу.
В настоящее время ДЕЗ становится выгодно др
::
все о недвижимости
ИПОТЕКА 
